文档介绍：霸州胜兴地产
牤牛河地块项目策划案
十年成壹作千年造壹城
胜兴·霸州·忙牛河
城市壹品住宅·智者理想居所
项目发展目标
核心问题分析
开发背景分析
客户研究分析
发展机遇研究
项目形象定位
项目地块研究
项目定位研究
策划纲要
(一)、企业目标
发展限制
企业背景
(二)、目标解读
一、项目发展目标
企业目标、发展限制
企业
目标
,完成企业自身产品线的建立;
;
,希望建设霸州市场“真正”的居所;
,实现现金流;
发展
限制
:400亩,;
:多层限高21米,中高层限高35米,高层限高70米;
:项目周边规划路网建设日期及完工日期没有确定
:2号地块内有低压线及个体养鸡场;
目标解读
发展
目标
,完成公司自身产品线的建立;
;
,希望建设霸州市场“真正”的居所;
,实现现金流
一、保证项目的开发质量与开发速度,确保项目与市场需求的吻合!
二、梳理企业开发项目,建设自身品牌产品线!
三、项目在区域市场中能够突出,建立本地品牌的标杆
项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合:
以企业品牌发展指导项目发展定位!
以项目发展带动企业品牌打造!
(一)、定位问题
(二)、竞争问题
(三)、资源利用
(四)、利润问题
二、核心问题分析
明确项目发展定位中核心问题
定位
问题
竞争
问题
资源
利用
采用何种物业配比?
如何确定各物业的配比?
如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目?
面对成熟开发企业,如何寻找差异化竞争?
借区域发展的契机,如何更好的利用市政利好?
如何利用自然景观、人文景观(仿古建筑)优势?
精品:“叫好又叫座”
通过市场研判,确定基本的物业类型
通过经济测算,选择最合理的配比方案
“精品路线”是提升物业价格的手段,但不是唯一的手段,也未必是最好的手段
领先的产品品质——项目面临部分产品竞争,要做到市场领先,就要打造具有一定特色的知名楼盘,例如:智能、运动、养生等;
领先的销售绩效——如何突破市场现有高层产品的价格,以及如何分解项目销售的压力,重点在于项目的精准定位,合理配置产品线。
项目发展核心问题思考
项目利润最大化
纯小高层社区
高层+中低密度物业
多层+小高层物业
R≈
限高70米
(部分21米)
需要解决的问题:
中低密度的市场占有率问题?应该建立何种价值体系?何种中低密度物业具有更高的市场价值与实现度?
高层有没有市场支撑?是否可能突破市场现有的价格瓶颈?
如果做满容积率,小高层与中低密度的产品配比问题?中低密度物业是否可能拉升整体档次进而提升高层价格?
如果不做满容积率,开发强度应为多少?容积率的取舍是否会损失项目的价值?开发强度的分布情况如何?开发节奏是怎么样的?
核心问题与限制条件
核心问题与限制问题的结合思考
判定项目容积率问题