文档介绍：第一节房产税法
二、税率、计税依据与应纳税额的计算
(三)在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定
对以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收入,不承担联营风险的,应按租金收入计征房产税。
假定甲与其他投资人共担风险,共负盈亏,则联营企业为房产税纳税人,从价计税。
假定甲只收取固定收入,不承担联营风险的,则甲为房产税纳税人,从租计税。
【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析:
,投资者参与投资利润分红,共担风险的
营业税:不征收
城建税和教育费附加、地方教育附加:不涉及
土地增值税:联营双方均为非房地产企业的,暂免征收;联营的企业属于房地产企业的,或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的,应当征收土地增值税
契税:以房产作投资、入股,视同房屋买卖,由产权承受方计算缴纳契税
房产税:按照房产计税余值从价计征
,不承担联营风险的
营业税:按照“服务业——租赁业”的5%税率计征
城建税和教育费附加、地方教育附加:按照营业税税额及法定税率、征收比率计征
土地增值税:视同房地产出租,如果产权未发生转移,不征收土地增值税
契税:视同房地产出租,如果产权未发生转移,不征收契税
房产税:按照房产租金收入从租计征
【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产,2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期3年,当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元,当地政府规定的减除幅度为30%,该公司2009年应缴纳的房产税为( )。(2010年)
【答案】B
【解析】应纳房产税=3000×(1-30%)×%×4/12+160×12%=+=(万元)。
根据财税〔2009〕128号文件的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
【例题·单选题】下列各项中,应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是( )。(2011年)
【答案】B
一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。
【例题1·单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处高档会所,然后加以改建,支出500万元在后院新建一露天泳池,支出500万元新增中央空调系统,拆除200万元的照明设施,再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统,会所于2013年底改建完毕并对外营业。当地规定计算