文档介绍：房地产业营改增税收指引
1 纳税人
一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业,为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额
超过 500 万元 ( 含本数 ) 的为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2 征税范围
1 根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定,房地产业主要涉及以下税目
( 一) 房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目 ;
( 二) 是房地产企业出租自己开发费房地产项目 ( 包括如商铺、写字楼、公寓等 ) ,适用租
赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目 ( 不含不动产售后回租
融资租赁 ) 。
2 不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产:
( 一) 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
( 二) 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
( 三) 境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
( 四) 财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3 税率和征收率
一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为 11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销
售、出租不动产业务,征收率为 5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的,按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言,一般纳税人适用增值税税率,其进项税额可以抵扣,而小规模纳税人
适用增值税征收率,其进项税额不可以抵扣。
4 计税方法
1 基本规定
增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总
局规定的特定应税行为, 可以选择适用简易计税方法计税, 但一经选择,36 个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2 一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算:
应纳税额 =当期销项税额 - 当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3 简易计税方法的应纳税额
( 一) 简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得
抵扣进项税额。应纳税额计算公式:
应纳税额 =销售额×征收率
( 二) 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价
方法的,按照下列公式计算销售额:
销售额 =含税销售额÷ (1+ 征收率 )
5 销售额的确定
1 基本规定
纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除
外。
价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:
( 一) 代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费 ;
( 二) 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2 具体方法
( 一) 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 ( 选择简易计税方法的房
地产老项目除外 ) ,以取得的全部价款和价外费用, 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价
款后的余额为销售额。