文档介绍：对住宅小区整体居住质量来说,容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。
容积率、密度、住宅间距系数
容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。一般来说,常见的以6层砖混住宅为主的小区,应尽可能选择容积率较小的。
密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区,高容积率势必配合低密度出现,同等情况下应选择密度低的小区。
住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑遮挡线高度的比值,应挑选间距比值较大的小区。
选择了环境质量好的小区后,还得巧用技术参数挑选适当的房型。决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。
开间、进深
开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸,进深则是楼山墙尽短边方向的长度。开间越大,进深越小,层高越高的房型越好,因为大开间能够获得较大的采光窗,有更好的通风效果,小进深使窗地比(窗面积与居室面积的比值)更为合理,避免黑房间的出现,居住更为舒适。
出房率
出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠
各种面积
建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
套内面积
套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按下列规定计算:(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
共有面积
房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
选房技巧
户型优劣
起居厅:应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,采光口和地面比例不应小于1/7。由于起居厅兼交通厅,所以在厅中的门应尽可能减少,留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形,,深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时,宜在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
卧室:主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。
餐厅:和起居厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。餐厅如独立设计,最好做成明餐厅,净宽度不宜小于24米。
厨房:应与餐厅密切联系,直接对外采光通风。。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。
卫生间:,。对着起居室的卫生间应设前室,将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。
阳台:为了保证起居厅有良好的视野和采光,,但其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗,外加透空栏杆。
储藏间:可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。
有缺陷的户型一般具有如下特点,挑选时务必仔细辨别:
1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深,使起居厅较暗;
2、起居厅视野差,起居厅窗不应正对墙面;
3、起居厅的形状不好或尺度不合理;
4、入户无过渡空间;
5、餐厅面积过大或过小;
6、主卧室的宽度小于3米或面积过小;
7、户内交通线长;
8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室;
9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;
10、功能分区不合理;
11、各功能空间面积比例不当;
12、跃层户型室内楼梯的位置不当; 13、卫生间、厨房宽度不够等等。
如何看户型
一、总原则:功能分区,清晰合理
宜:动静、洁污分离,室内“交通”便利