文档介绍：郑州广汇项目营销企划报告
市场。宏观市场/ 微观市场
产品。产品定位/ 产品建议
客层。客层构成/ 客层分析
企划。广告总精/ 推广案名
营销。营销精神/ 营销策略
CONTENTS
A
B
C
E
D
PART ONE
窥。市场宏观市场/微观市场
窥:窥视,观察。
任何产品都逃离不了市场的背景。从某方面来讲,市场是我们的对手。进入市场之前,我们永远应保持清醒的头脑去窥视它、琢磨它。
2005,我们面临怎样一个市场?
观·大势房产
政府宏观调控后的市场局面——
楼市整体入冬
楼盘销售速度大大放缓
投资客明显锐减
自住客增加但绝大部分持币观望
市场开发量仍在增加……
郑州呢??
观·郑州
郑州目前的楼市况状——
非政府重点控制城市,但消费者同样持币不买帐;
消费者消费习惯普遍落后,性价比是第一考虑要素;
户型面积需求多样性,但过小户型因投资客的退出
而前景黯淡;
政府“北扩东移”规划影响深远,但市区版块仍受青睐;
05年同时期房地产交易成交量仅有去年30%……
我们的地块前景呢??
地块
金水路
老107国道
未来大道
高尚生活形态的地标性路段,
商贸、文教、政经重心区域。
承接郑东新区与中心城区的纽
带,郑州的华尔街。
郑州的东纵轴,在建的景观大
道,沿线居住板块正待崛起。
位于城市中心、郑东新区连线的金三角——
在市场冬天的宏观环境下,
一个金三角区位能让我们振奋吗?
NO!
在此基础之上,
我们必须从市场启发中实现更多突破。
竞争项目的启发
竞争项目的启发—名门世家
建筑类型:住宅
建筑形式:小高层+高层
开发商:河南省泰辰置业有限公司
占地面积:120余亩
建筑面积:30万平米(首期15万平米)
主力户型:三房二厅二卫
主力面积:
当前价格:均价:3682元/平方米,总价:40-70万左右
绿化:51%
主题概念:法国浪漫情调
小区配套:会所、雪茄室、红酒屋、棋牌室
优劣势比拼:
同为大盘,本案相对“名门世家”微观环境差,而且区位环境带来的优势对方都有,
因此无法形成绝对的差异竞争优势,且“名门世家”社区品质很高,应是本案最大
的竞争对手。要想抗衡对手,本案的关键在于户型面积及低总价的控制来吸引差
异化客户。
竞争项目的启发—中义·阿卡迪亚
建筑类型:住宅
建筑形式:多层+小高层+跃层
开发商:郑州中义置业有限公司
占地面积:260亩
建筑面积:23万平米
主力户型:三房二厅二卫、四房三厅二卫
主力面积:150—193平方米
当前价格:均价:3500元/平方米,总价:40-70万左右
绿化:35%
主题概念:源自地中海的世外桃源
小区配套:双主题会所、游泳池、网球场、双语幼儿园、
步行商业街
优劣势比拼:
相比于阿卡迪亚,本案具有一定宏观意义上的区位优势,但在微观环境仍处于劣
势。但阿卡迪亚主力户型面积相对偏大,在150—190左右,本案同样可在户型面
积及户型的丰富性上吸引差异化客户。
一边是“冷冰冰”的宏观市场,
一边是“危机与希望并存”的区域市场,
我们的核心突破点究竟在哪?