文档介绍：农村房屋买卖合同效力问题研究
论文摘要目前农村房屋买卖活动日益增多。现行法律法规对农村房屋买卖合同的效力未作明确规定。农村房屋买卖合同的效力分为无效和有效两种。根据合同双方当事人的不同,农村房屋买卖合同的效力不尽相同。建议有关机关尽快研究出台相应立法,填补农村房屋买卖这一块的立法空白。
论文关键词农村房屋买卖合同宅基地集体经济组织法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展,城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工,进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋;而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房,农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性,农民建造农村住房所需土地(即宅基地)需要经过所在村许可,而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批,且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整,农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来,法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
(一)农村房屋买卖合同的效力

理由是:
(1)《中华人民共和国土地管理法》第62条规定:每一户农村村民只能拥有一块宅基地,并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
(2)《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋,就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了,这是不符合第63条的规定的。
(3)《中华人民共和国土地管理法》第12条规定:改变土地权属和用途的,应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定:转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的,要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记,由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记,则房屋买卖合同无效。
(4)《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定:农民不能向城市居民出卖农村房屋,城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋,有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

理由是:
(1)《宪法》规定:中华人民共和等。农村村民、城市居民、本村人、外地人,都是我等的权利,都必须履行法律规定的平等的义务,承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
(2)《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定:社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后,其宅基地使用权就转移给了买受人,但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定,明确了农民有权利买卖农村房屋,并且在房屋买卖完成之后,宅基地使用权随之一并转移。
(3)最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
(二)农村房屋买卖合同效力的法律分析

(1)同一集体经济组织成员之间的农村