文档介绍：郑州市航空港区郑港一路项目
可行性研究报告
中建嘉和地产有限公司
二〇一二年十二月
目录
1. 项目背景 1
. 项目由来 1
. 中原经济区 2
. 郑州航空港区概况 3
. 郑州航空经济综合实验区(郑州航空港区) 3
. 郑州航空港区发展历程 4
. 郑州航空港区优势 5
. 郑州航空港区发展目标 9
2. 项目概况 10
. 土地位置、性质及现状 10
. 项目宗地位置 10
. 项目四至 11
. 宗地现状 11
. 交通环境 11
. 周边配套环境 12
. 项目宗地分析结论 13
. 安置房宗地概况 14
. 项目合作模式 14
. 政策依据 14
. 拿地路径 14
. 开发节奏 15
. 付款节奏 15
. 合作模式成功案例 15
. 其他合作 17
3. 市场调查 21
. 郑州市房地产发展概况 21
. 郑州市房地产投资情况 21
. 郑州市商品房开发、建设情况 21
. 郑州市商品房供给、需求及价格走势情况 22
. 郑州市今年陆续出现“地王” 23
. 航空港区经济发展 23
. 航空港区政策优惠 23
. 港区入驻企业 24
. 港区经济总量 24
. 港区未来入住人口 25
. 港区区位交通 25
. 港区未来规划发展 26
. 地块周边土地市场调研 28
. 港区房地产市场概况 29
. 市场现状 29
. 产品价格: 29
. 港区未来需求及客户群分析 30
. 案例调研—武汉盘龙城经开区 32
. 武汉与郑州经济状况对比 32
. 武汉盘龙新城与郑州航空港区区位对比 32
. 盘龙新城发展状况 33
. 盘龙新城商品房市场 34
. 盘龙新城土地市场 34
. 总结 34
. 可比楼盘调研分析 36
. 港区市场调研总结 45
. 看区域——航空港区优势汇聚,将成为中原区域的一颗明珠 45
. 看市场——航空港区房地产市场启动在即,目前正值价值洼地 46
. 看需求——目前航空港区内需强劲,外需无限 46
4. 开发规划和营销规划 47
. 规划要求和限制 47
. 项目密度分析 47
. 规划方案初步设想 54
. 基本数据 56
. 计划开发期 56
. 开发定位 57
. 目标客户 57
. 产品定位 57
. 价格定位 57
5. 成本估算 59
. 总投资估算 59
. 总投资估算说明 59
. 项目成本分析 61
. 安置房成本分析 62
6. 财务评价 64
. 项目销售收入测算 64
. 项目各项税金测算 64
. 项目成本利润分析 64
. 项目资金来源与运用分析 65
. 项目现金流量分析与效益分析 65
7. 风险分析与对策 67
. 项目风险因素分析 67
. 市场风险 67
. 土地获取风险 67
. 风险分析基本结论及应对措施 67
. 市场风险对策 67
. 土地获取风险对策 67
8. 综合分析与建议 69
. swot分析 69
. 优势(S) 69
. 劣势(W) 69
. 机会(O) 69
. 威胁(T) 69
. 基本结论 69
9. 附件 71
. 前述项目地理位置图、周边环境图等 71
. 项目开发进度计划表 71
. 项目销售进度及收入估算表 71
. 项目成本及盈利测算表 71
. 安置房建设成本明细表 71
. 项目投资支出与资金筹措计划表 71
. 项目借款还本付息计划表 71
. 项目资金来源与运用表 71
. 项目现金流量预测表 71
. 项目开发用地红线图 71
. 项目安置用地红线图 71
. 自主开发和配套安置区建设框架协议 71
. 土地投资开发协议 71
. 安置区建设协议 71