文档介绍：高速·滨湖时代广场
——项目定位深化及营销思路提报
报告结构
宏观背景分析
项目定位深化
整体开发策略
经济评测
案例借鉴
项目案名建议
主题表现形式
写字楼
商业
住宅
类住宅
项目主题定位
整体营销思路
年度营销主题及活动
第一部分
第二部分
第三部分
房地产市场格局
城市经济及发展
区域概况及规划
第一部分:宏观背景分析
城市经济及发展
房地产市场格局
区域概况及规划
GDP及增长率
合肥市历年GDP、第三产业增加值及其增长率
2008年各城市GDP及增长率对比
2000年起,合肥GDP连年保持两位数增长,较全国同期平均水平高于约7个百分点。但与其他中原5省会城市相比,合肥经济水平仍然偏低,但增长率位居前列,发展空间极大。
城市的第三产业发展整体呈逐年递增的格局,为办公需求提供的良好的发展空间,今年来随着第二产业的重振,第三产业比重有所回落,但仍保持了14%左右的增速。
固定资产投资及外商投资
合肥市历年固定资产投资额及其增长率
合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率
合肥的社会固定资产投资近几年开始出现快速增长态势,其年增长率远高于长三角众多一、二线城市15%~20%的水平,尤其是2006年以来,在城市基础设施的大力投入,将充分带动房地产投资的进一步增长。
外商直接投资实际利用额在2008年保持20%以上的增长,但与长三角其他城市相比基数仍相对较低,较大的上升空间成为办公需求的另一个重要增长点。
城市化率及居住条件
合肥市历年城市人均居住面积及其增长率
合肥市户籍人口结构及城市化率
,远低于其他中部城市的水平。同时,合肥的人均居住面积也处于较低水平。这都显示出合肥房地产市场具备的较大潜力。此外,较低的城市化率,意味着巨大的房地产消费需求。
因此,城市扩张和改善性消费意愿,将成为合肥未来房地产市场发展的主要主力。
居民存款及社会消费
合肥市历年城乡居民存款余额及其增长率
合肥市历年社会消费品零售总额及其增长率
除2007年外,合肥近年来居民存款余额增长率均高于20%,可支配收入的持续增长,将极大刺激改善型住宅消费。
同时,社会消费品零售总额在近年来稳步增长,商业市场潜在需求明显。商业市场存在较大的发展空间。
城市格局发展趋势
合肥东部、北部工业区发展较早,且临近主城区,因而限制了城市空间向东、北部扩展。随后的高新区和经济开发区,则启动则推动了城市重心的第二次转移。
2006年推出的“141”战略,将滨湖新城作为第二个市级中心,全面开启了城市第三次空间转移。
此外,根据规划,随着“上海—成都”高铁的贯通,合肥将彻底告别在全国铁路网中的“边缘”地位,一跃成为全国黄金通道的核心枢纽城市。
至:
武汉、宜昌
重庆、成都
至:
南京、上海
合肥城市空间发展示意图
城市产业分布
市级金融、商务、商业中心
市级商贸物流中心
市级的会展中心,区级的商业中心
建设中的市级文化中心
规划中的市级旅游、商务、会展、居住中心
合肥市服务业目前多集中于主城区,滨湖新区在长期规划中将建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的高档次、现代化新城区
现有:
服务业主要集中于主城区,是城市的商业、金融以及商务中心,分布大多数的商场、办公楼等。
新站区是目前的市级商贸物流中心,区域聚集了一批建材等专业大市场,如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市合肥店。
经济开发区服务业多集中在项目周边,有合肥国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。
建设中:
政务区将兴建体育中心、文化中心,成为合肥市文化产业的集中地。
滨湖新区规划建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区,建成后将会成为城市新的现代服务业集中地。
合肥服务业格局