文档介绍：天津市武清区王庆坨[恒基商业广场]项目招商推广方案
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1、项目区域市场状况及发展趋势分析
从历年本地区房地产项目走势分析来看,本地区开发量及上市量近年没有太大的增长,销售价格相对平稳。近年来本地的配套及交通的不断完善会给本地区带来一些新的看点,单同时因本地区企业及产业单一已过了前几年的快速发展期,地区经济下滑明显。而本地区又没有其它可再发展的优势资源和项目,因此不可能吸引大规模人口的迁入及流动,本地区再次成为热点地区的因素不明显。
本地区的房地产开发较其它地区相对落后,虽然本地区已有各种类型已完成开发,销售的项目及还在推广销售的项目,但因开发理念,产品定位,营销推广理念及手段,物管及运营模式等因素造成本地区没有真正知名品牌项目,地区项目及开发企业知名度不高。本地区目前已有项目在二手房价格及房屋租赁价格受新政影响很小、市场波动不大。
由于本项目所在的地区没有进行很好的整体城镇规划,目前城镇整体现状从基础设施,城镇配套,道路交通,生活配套,商业配套等各方面比较杂乱无章,给外界传导及展示出本地区很难会有良好的发展前景,跟上其它地区已形成规模的新型城镇差距很大,由于目前的现状本地区没有真正有价值的可开发的土地,由于综上所诉源因,目前及将来的一段时间在此地进行大规模开发的时机不成熟。
随着本地区的发展,城镇建设的不断完善,本地区将慢慢的提升,多条公路及高速路的贯穿会对本地区的经济流动性有所带动,地区沿线的物流业及劳动密集型企业,第三产业的再次发展和提升会对本地区经济以及人口流动和增涨有很大的帮助,本地区会再次成为热点地区。
2、项目区域市场供求分析
从区域供求上看,本地区有很好的上升空间。相对于可预期的城镇发展前景看,本地区的土地成本、开发成本受市场波动影响较小,为客群提供了保值和升值信心,又满足了部份投资者持有获利的需求。从目前本地区的市场供应状况来看,项目区域周边已建及在建项目总量不大。其中与本项目相近的项目还没有,但本项目推出的商业和酒店式公寓综合体与其它项目的差异性以及当地对本项目的认知度会使相当一部份客群对此类产品有各种各样的疑问,大的成交量还需经过客户认可后才会有所显现。
从本地区对商铺及住宅的需求量来看,地区客群对商铺及住宅的需求明显,本项目从规划,设计,配套,物业,户型,面积,装修,价格等各方面与本地区传统的观念存在很大的差意,当地客群已对本项目商业,酒店式公寓规划设计的行式开始从认知阶段到认可阶段需要很长时间的适应过程,而本地区的客群及受众人群的固有的思想意识和观念很难在短时间扭转,现阶段项目在本地区推广销售招商不可能有很大的收益,所以可利用外部招商销售成交的客户量来刺激本地区的市场。利用外部招来的名优企业进行大力的宣传推广,本项目的优势将会被本地区广大群体认知,才会吸引当地客群关注及购买。
项目区域适应性分析
由于项目所处位置是当地传统城镇中心区域,从项目占具的位置来看周边各种商业,餐饮,娱乐,银行等业态分布前后左右已形成了一定的综合规模及商业氛围,但现有的商业从业态分布,业态的差异化,销售的产品,自身的包装,销售行为等各方面存在很多的问题,很难有太大的发展,生命力很低。
而本项目居于核心位置区位优势明显。
本项目从规划,设计,配套,装修等方面优于当地现有项目,产品有一定的优势。
本项目从项目规模,商业综合业态,推广包装模式等方面优于当地现有项目。
地区同类项目稀缺而需求量明显。
天津市武清区王庆坨[恒基商业广场]产品适应招商销售定位。
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商铺的分割行式,面积所产生的总套数达270个单位,首先需要很大的客户量来消化,即使能够全部消化也会造成进场商家太多密度过大。不能突出名品,名店,最佳购物环境的项目规划初衷。这种分割的销售方式无法控制进场商家的业态和自营与投资的比例,商场运营后使用及空置量的多少无法控制,这会造成商业运营后很难达到很好的人气聚集,使入场商家经营收益,投资回报达不最初的预期。同样这种分割方式所产生的销售总量太大很难在本地消化,此种方式在外埠招商销售也无优势及吸引力。
酒店式公寓的项目形式在本地客群的认可度和需求度明显有很大的差距,当地进行市场销化渠道很窄,此种户型及面积已不能满足当地人群居住要求,即使有一部分置业投资客户需求,但当地出租市场不确定性也很难有很好的收益,项目本地销售困难很大。
,业态及招商销售目标定位。
商业销售面积分割新定位;
把现有分割全部取消,跟据招商客群反馈确定最终销售面积。每层划定一种组合业态模式,既有差异又有互补,美层选择5--10个业态招商,每个业态所需经营面积总和可全部消化三层商业所有销售面积。
各层招商业态定位及客户需求面积