文档介绍：三水云东海山水庄园
营销策划全案
二OO六年三月三十日
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【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意
三水房地产最新形势分析
项目整体情况分析
深化项目定位
项目营销部署建议
深化目标客户定位
营销推广建议
公关活动建议
现场包装建议
媒体分析及建议
现场包装建议
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目录
一、大市篇
佛山五区房地产发展情况
三水房地产发展情况
三水别墅市场的发展
二、项目篇
项目最新情况
项目SWOT分析
三、定位篇
项目产品定位
项目市场定位
项目形象定位
四、客户篇
各类产品的目标客户定位
目标客户所在圈层
目标客户的特征与需求
五、推广篇
整体营销推广思路
针对性推广策略
活动营销策略
六、媒体篇
别墅客户媒体接触习惯分析
媒体运用建议
七、营销篇
项目入市时机及开盘必备
项目价格定位
项目营销部署
八、销售管理篇
附件:合富执行同类型项目的成功借鉴
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大市篇
第一篇
佛山五区房地产发展情况
三水房地产发展情况
三水别墅市场的发展
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05年佛山市各区成交比重分析
(万㎡)
禅城区
南海区
顺德区
三水区
高明区
佛山五区
05年
面积
比例
%
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顺德区、南海区为第一阶梯;
禅城区为第二阶梯;
三水区、高明区为第三阶梯。
三水是佛山五区中成交面积最少的一个区,由此可知三水房地产市场还属于初级阶段,可持续发展的时间长,并且待征用地多,地价相对便宜,将吸引更多外地发展商到三水投资。
佛山宏观大环境解读
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(万元)
禅城区
南海区
顺德区
三水区
高明区
佛山五区
05年
金额
82697
比例
%
%
%
%
%
%
由成交金额可知禅城区成交金额所占比例达16%,高于成交面积所占比例13%,某程度上说明其楼市价格相对偏高的特征;
而顺德区及南海区由于有经济基础支持,故尤以顺德的消费力最为强势;
从侧面反应三水不但供货量少而且售价偏低,随着佛一环、珠二环的落成,三水质优价廉的高档别墅将成为珠三角甚至港澳地区客户的新宠。
佛山宏观大环境解读
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禅城区域楼价明显偏高,但对比各区的同比增幅甚微,显示区域价格拉升空间不大,升价潜力不大;
南海区受追捧,价格上扬明显,三水区、高明区市场起步初期,价格上扬步伐较快;
顺德区成交量及金额比重很大,但楼价只保持稳步增长,显示区域价格上升抗性较强。
(元/㎡)
禅城区
南海区
顺德区
三水区
高明区
佛山五区
05年
均价
3679
3139
3218
1998
1769
3057
同比升幅
180
489
239
365
547
334
佛山宏观大环境解读
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三水全区住宅市场供求量对比分析
成交量全年表现平稳发展,第四季度有所下滑,显示该时期为全年的成交淡季;
成交量是供应量的两倍,显示随着一手高素质项目的不断升值,二手成交更加活跃;
由于三水供应量将在06—07年加大放量,故很大部份的客户均是持币观望。
三水微观片区研判
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