文档介绍：实证研究
方法、模型后,收集有关资料数据,选取南京某产业化住宅做为案例,实证研究。分析系统在理论和实际中存在很多问题。比如:
(1)目前,各个费用支出的主体为了自身利益大多不愿提供费用消耗的真实数据。因为开展主体的不确定性,LCCA 系统在实践应用上需求极小。在本文数据调查中发现,存在很多开发公司和物管公司账本不仔细现象,已发生的费用没有对象化,分析,或缺少真实数据的提供。
(2)LCC分析中的维修费用很重要,但由于目前不完善的住宅使用和维护标准,导致维修费用测算比较困难,而且其实际费用往往也不一样,主要是因为物业管理公司的管理水平以及业主的不同要求决定的。因此,收集的数据缺乏有效性以及代表性。
(3)在理论上,A 的数学模型已经在上章提出,但是由于缺乏长期动态数据库的支撑,不仅导致初始购置费用和使用费用之间的定量关系不确定,还导致其内部各要素的定量关系不确定。所以,尽管现在某个小区的 LCC 数据可以得到,但是它无法进行优化分析。
因此,以下进行模拟的实例分析,模拟已建成的小区住宅的 LCC 费用结构的分解过程。对住宅的寿命周期内所发生的与住宅相关的主要费用确定并指认,,所以仅仅是一个在 CBS 基础上模拟住宅费用结构的简单过程。住宅 LCC 越来越受到重视,A后,分析系统完整,在对项目进行初期决策时,依照住宅CBS从最基层的单元费用起开始估算。对选取多层传统住宅、小高层产业化住宅案例进行 LCC 模拟计算后,均进行敏感性分析。本文采用单因素敏感分析方法分析敏感性,维修费用和折现率的变动为不确定性因素。
产业化住宅实证分析的假设条件
由于目前住宅 LCCD 建设只是处于设想的阶段,所以本文在收集住宅 LCC 实证数据上困难重重, 分解的实例前,有些数据只能假设和实际接近:
(1)对实际发生的共有部分和公共设备的大修和更换费用进行分摊,没有计提的方法,应该由 LCCD 统计数据得出,因此这里没有计算,仅计算代管基金(房款的
2%);
(2)寿命周期 50 年;
(3)折现率 8%,通货膨胀率按 3%;
(4)残值在此不予考虑,由于相对整个寿命周期费用来说比例较小。
传统住宅与产业化住宅 LCC 的实例分析
传统住宅 LCC 实例模拟计算
表11南京某多层传统住宅实例情况表
小区基本情况
地址
南京梦都路
板块
河西
主力套型
两房两厅、三房两厅
建筑类型
多层
业主基本情况
建筑面积
106m2
户型
三室两厅两卫
购房时间
2004年11月
入住时间
预计2005年7月
家庭人数
3人
装修程度
500元/m2
费用基本情况
物管费
元/m2·月(暂定)
电费
110元/月
水费
35元/月
煤气费
50元/月
购置价格
5337元/m2
交通费
180元/月
表12南京某多层传统住宅 LCC 费用单元估算参考表
序号
LCC 费用单元
估算每方造价(元/m2)
说明
各阶段费用
总费用(元)
占总费用比例
静态
动态
静态
动态
(一)
初始购置费用
688522
680892
70%
87%
【1】
初始购置费
6495
688522
680892
1
住宅开发费用
5337
565722
565722
58%
72%
2
住宅购置费
1158
122800
115170
12%
15%
(1)
装修费用
500
53000
49074
5%
(2)
家具电器购置费
472
按三室两厅基本
家电、家具配置 5万
50000
46296
5%
(3)
交易税费
187
购房款的 %
19800
19800
2%
续表12
(二)
运营费用
288370
100364
30%
13%
【2】
能耗成本
195元/月
112320
12%
(1)
水、电、气采暖费
【3】
管理成本
·m2
61056
6%
【4】
维修成本
107
暂按购房款的 2%
11314
1%
(1)
物业维修费用
【5】
交通成本
180/月
103680
11%
103680
总寿命周期费用
976892
781256
100%
100%
(1)根据上面的资料和假设可以计算得到:
①费用 C0:
②购置费用 C1
装修费用:500×106=53000 元
基本家具、家电购置费:5 万
购置费用 C1=53000+50000=103000 元
③第二年年末运营费用 C2:1272+2340+2160+236=600