文档介绍：集中式长租公寓白皮书
2017—2018 链家研究院
2018,慢一点
回顾过去的几年,作为一个整体,长租公寓已经成为一个标准化的行业,且已经初具规模,形成多层次、
广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史,这些在“盐碱地”上成长起来的企业,基本
经历了一个相对完整的运营管理周期,运营能力得到一定程度的验证,因而也获得了资本市场的认可,估值超
过 200 亿的企业已经出现,估值超过 10 亿的创业公司已经不在少数。这是行业初步形成的第一个标志,即出
现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。第二个重要标志是公寓产业链的形成,在房源、开发、运营、资金、
管理等关键节点都已出现相对完整的服务链条,围绕着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、
租赁金融、保洁维修等各细分行业,以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。
回顾过去的一年,2017 可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看,床位、单间、整租,低端、
中端、高端,围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。从供给端看,集体租
赁土地入市、全国近 120 块自持性租赁住宅用地连续推出,从而形成增量开发与存量盘活相互补充的两个租赁
市场。从运营端看,包租模式已经升级迭代,轻重结合、资管分离、租赁平台等商业模式的创新加速,全产业
链的运营能力有所提升。从金融端看,租赁金融试点不断落地,多起 REITs 产品发行,风险资本大量涌入长
租公寓领域,银行开始为租赁市场提供授信支持,金融机构与开发企业、运营公司的合作愈加密切。从政策端看,
行业监管更加规范,从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查,都日趋规范,行业环境不断重塑。
然而,抛开表面上纷繁复杂的变化,站在今天这样一个亢奋的时间点,我们更需要冷静地看待租赁、看待
公寓,真正让我们看清这个世界的,不是我们的眼睛,而是我们的洞察,我们的认知能力。
第一,租赁是一个慢活,快不了,慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱,而非效率。1 万间
与 5 万间的规模所需要打磨的能力是完全不同的,做到 1 万间,不等于可能做到 5 万间。但是如果能够做到
50 万间,就有可能在很短的时间内做到数百万间。换言之,这个行业的突出特点是规模效率的变化曲线是非
线性的。5 万间以内的规模效率不高、10 万间级别的规模效率中性、50 万间级别的规模效率很大,因此,第
一个 5 万级别的门槛是最难跨越的,这也是为什么 95% 的品牌公寓企业的规模都小于这个量级的原因。同时,
这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”,扩张过快,试图快速突破,特别是高杠杆驱动的扩张,基本都要以死
亡为代价。
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第二,长租公寓的核心是运营,运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。房是资产、房是起点,
如果拿房成本太高、库存结构不合理,运营能力再强,也无法保证收益。从人的角度看,租赁运营最大的
挑战是出租周期太短,集中式公寓的租期往往不超过 10 个月,分散式不超过 8 个月,对于这样的周期结
构,出租率和空置期的管理是非常大的挑战。特别是对于开发商转型公寓运营的企业,尤其要关注这一点,
开发和公寓是完全不同的两个生意,开发的核心是高周转,公寓的核心是运营,开发出来不等于出租出去,
原则上,房子建成,才是租赁服务的开始。
第三,租赁空间很大,但是不会爆发,租金涨幅有限,甚至会周期性下降。从长期趋势看,租金的市
场规律是租金收入弹性几乎为一个常态,对于一线常数,大概是 1- 之间,换言之,收入上涨 10%,租
金最多上涨 15%;二线城市大概在 1 左右,三四城市远远小于 1,甚至为负,这些城市基本不需要做租赁。
例如,近十年,一线及重点二线城市租金均呈现上涨趋势,其中一线城市租金涨幅最快,北京租金涨幅达
到 %,二线重点城市租金涨幅次之,杭州租金涨幅 %,南京租金涨幅 %。
从周期角度看,2017 年租金变化趋势出现一些的明显的特点:总体上,租金涨幅放缓,不少城市租金
水平与去年基本持平,上海甚至出现负增长,只有北京和杭州实现了良好的增长记录,实现了8%左右的涨幅。
这里暗含的主要问题可能是:一方面是近年来人均收入增长速度的下降在租赁市场上的反应;另一方面是
2017 年以来,针对租赁市场的支持性政策对供给端的影响更大,使得开发商、国有企业、创业公司等进入
速度明显加快,特别是上海市场,各种类型的品牌公寓企业明显增多,其中集中式公寓的增量更为显著。
在这种情况下,2018 年,我们需要关注租赁市场的潜在风险,尤其是高杠杆、高价拿房的租赁运营企业,
会遇到一定的压力。
总之,2018