文档介绍：试论一方婚前按揭贷款、婚后共同还贷的房屋所有权归属
【摘要】最高人民法院通过的《婚姻法司法解释(三)》(以下简称《司法解释(三)》)一经出台,可谓“一石激起千层浪”,引发了社会的广泛争议和高度关注。尤其是条文中的第十条的规定更是引发了网络男女的口水战,甚至被冠以“让女人净身出户”、“鼓励男人找小三”、“婚姻应该算计”这样的理解,一方婚前支付首付款并按揭贷款、婚后用共同财产偿还贷款的房屋所有权,是由按揭贷款一方婚前支付的首付款和偿还的银行贷款,以及婚后夫妻共同偿还的银行贷款所构成,可以认为这种房屋的所有权是个人财产与共同财产的混合。本文结合按揭房屋的多种类型和该类房屋所有权的属性来解析。
【关键词】按揭贷款;个人财产;共同财产
一、《婚姻法司法解释(三)》第十条产生的背景
“按揭”一词原是地方方言,多见于我国的港、澳、台地区。20世纪80年代末以来,由南向北逐步见于我国大陆。除香港特别行政区外,中国法律并无按揭这一规定。香港回归祖国前,香港地区对按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押和抵押;狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下,待还清贷款后,再将房地产转回到借款人(抵押人)名下。“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义,指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房,并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
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近年来,房地产市场持续升温,房价不断上涨。年轻人结婚面临的最重要问题之一就是婚后用房。不少年轻人依靠父母或者具备一定的经济实力,就于婚前以个人名义采取按揭贷款的方式购房,首付款是由购房者个人支付,由于没有配偶,房屋当然登记在购房者个人名下,由于还贷时间较长,购房者常常在贷款尚未全部还清时即登记结婚,婚后夫妻二人在此房中居住并以夫妻共同财产继续偿还贷款。对于大多数老百姓来说,家中价值最大的财产就是房屋,因此,离婚案件中分割夫妻共同财产争执的焦点也是房屋。如果房屋确定无疑地属于夫妻共同财产,如何分割,婚姻法第三十九条早有规定。如果夫妻双方在婚姻关系存续期间没有对所得财产以及婚前财产归属问题进行约定,则婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。但上述房屋毕竟是一方婚前所购,显然与双方婚后共同购买的房屋存在着性质上的差异。于是对于此种房产离婚时应当如何分割,各种观点争执不下,各地法院处理结果也不尽一致,因此有必要加以规范。
二、按揭贷款购买房屋的不同情形
按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵押物与银行签订贷款协议并从银行获得贷款,购房者按照按揭合同中规定的还款方式和期限分期给银行还款,银行按一定的利率收取利息。如果贷款方违约,银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。在实际生活中,按照借款人取得房屋所有权时间的不同,依照按揭贷款的方式购买房屋的情形有以下五种:
第一种是夫妻一方在结婚之前已经以自己的名义贷款购买了房屋,并且即时办理了房屋产权证书,结婚之后仍由购房者偿还贷款;这种情形下的房屋所有权属于购房一方的婚前财产。
第二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并购买了房屋,但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。
第三种是两人结婚之后,以夫妻一方或双方的名义贷款购买房屋,直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上