文档介绍：商铺的投资回报率
商铺投资,就像养鸡,有三种赢利模式:第一种,买回小鸡苗,从小养大,以卖***为主要赚钱目的,如果养大的鸡又能下蛋,还能够同时卖蛋赚钱;第二种,买回蛋鸡,以生蛋卖蛋为主要赚钱目的;第三种,买回蛋鸡,一边捡蛋赚蛋钱,一边看着市场蛋鸡价格变化,适时卖出,赚到差价。
第一种赢利模式:就是在城市的偏远区域买进商铺,做长线投资,耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是:价格低、新区商铺一般人不看好,开发商比较着急回款,所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是:配套不全,商业氛围不浓,入住率低,不容易出租,即使租了,收入也非常低,而且新区的规划存在较大变数,很容易投资套牢。
第二种赢利模式:就是在成熟旺区买进商铺,以出租收租为目的,长线投资。这种模式的优点是:投资大,马上有回报、商铺稳步升值;缺点是:成熟旺区商业饱和,竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年的使用期限,成熟旺区的商铺剩余时间比较短,一般只有20-30年,所以未来的价值受到折旧加速的限制,价格会升到一个平台后保持几年的时间,然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后,越来越老,最终的价值不大。因此,我们一定不要忽略商铺折旧的因素,否则整个投资就会得不偿失。
第三种赢利模式:就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺,一方面等待有限的时间就可以出租,一方面等待理想的升值价位出售,中长线投资兼顾。这种模式的优点是:基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比,区域已经成熟,与第二种老城区相比,他的市场刚刚兴旺起来,并不饱和。未来的潜力非常巨大。当然,这种模式的缺点是:商铺的总价不低,投资收益需要2—3年,才会显现。而且,像我们这种都市综合体,不论是硬件还是未来的物业管理,都是比较严格的,所以,注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英,他们的眼光高,见过世面,所以,对于未来商家的经营水平要求标准也会比较高。
李先生用75万首付款,,总房款150万元,贷款75万元(10年),月供为7500元/月,加入市场平均收益率为10%左右,根据市场平均估价,该商铺的平均租金收入为10400元,则:
年租金收入:10400元X12个月—10400X14%(租赁税)X12个月=107328元;
年供款:7500X12个月=90000元;
年收益额:107328-90000元=17328元;
贷款10年净收益:17328X10年=173280元;
10年后资产总额:1500000+173280=1673280元;
毛利润为:1673280-750000(首付款)-1500000X3%(交易税费)=878280元;
平均年收益(年利):878280元/10年=;
投资回报率:(售出价-购进价) /购买总价=12%
投资商铺的利润率和其他物业投资相比到底高多少?
答:一般来说,住宅的投资利润率为6%—8%,写字楼的投资利润率为10%左右,而商铺的投资利润率一般为10%—15%,如果前景好的话会更高,例如北上广的商铺投资利润率一度达到20%。据来自一线城市的信息显示,其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅相比,总量虽然不大,但由于其发展潜力好,回报率高,所有受到投资者关注。其发展势头之迅