文档介绍：沈阳高力别墅项目定位报告2011年_前期策划
沈阳高力项目项目定位报告
报告导读
宏观政策背景
房地产市场分析
宏观市场研究
1
区域概况
交通系统
产业支撑
区域规划发展
3
地块区位、指标
周边环境
周边配套
交通网络系统
项目区位分析
2
浑南的发展进程
市场进入情况
曝光情况
浑南新城发展形势
4
浑南市场情况
浑南项目分布情况
浑南整体市场成交情况
浑南典型个案情况
高端市场情况
在售高端项目分布
代表性高端项目情况
未来豪宅市场格局
未来豪宅市场发展形势
高层产品定位
洋房产品定位
别墅产品定位
项目定位
5
高层客户定位
洋房客户定位
别墅客户定位
客户定位
6
海尔绿城全运村
案例借鉴
7><7
高层建议
多层建议
景观建议
外立面建议
8
目标厘定
案例借鉴
策略导出
形象思考
具体执行
营销建议
9
推售计划
12
商业建议
11
市场表现
商铺价值梳理
商铺建议
写字间
推售节奏
价格策略
全年销售目标
宏观市场研究
宏观调控背景
房地产市场分析
宏观政策回顾
3月10日,国十一条出台,强调房地产用地监控。
4月1<7日,首套自住建面90平以上家庭首付30%,贷款购买二套房首付不低于50%,。
5月2日,央行年内第三次上调存款准备金率。
6月4日,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准。
9月29日,契税上调,暂停三套贷款。
政策调控背景
2010年国家开始了对房地产行业的频繁调控,2011年持续收紧,限购政策全面铺开。
2010年
2011年
调控频繁且逐渐严厉
国务院:1月26日,国务院出台8条政策,对房地产市场进行调控。核心措施主要有:二套房首付提至6成,设定房价控制目标、调整营业税征收、限购令全面铺开等。
中国人民银行:频繁上调准备金率和加息
上调存款准备金率
加息
上调存款准备金率
上调存款准备金率
加息
上调存款准备金率
上调存款准备金率
上调存款准备金率
<7.<7
加息
政策调控背景
沈阳政策梳理
限购细则:3月1日,沈阳市对外发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),规定对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房。
政策特点:区域限购。
与其他城市限购政策的对比
北京——严厉版
北京:从空间看,在全市范围进行限购;从时间看,对非户籍人口购房的纳税证明限制要求提升至5年,这点明显严厉于其他城市。
上海、广州——中规中矩版
在空间上对全市范围进行限购;从时间上看,对非户籍人口购房纳税证明要求为1年。其中上海、杭州、济南对非户籍人口购房纳税证明要求购房前两年内累计满1年即可。
沈阳——温和版
这类城市的限购令在空间上对部分区域进行停购,一般为市区或者中心城区;从时间上看,对非户籍人口购房纳税证明要求1年。
沈阳出台的限购令仅限于二环区域内,与其他城市相比,政策相对温和。
宏观调控政策:出台频繁、力度不断加大
沈阳限购政策:区域限购、相对宽松
现阶段沈阳房地产市场运行的状况如何?
房地产市场分析
沈阳市近年商品房供求情况
2009年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势,供求比为为1:, 2010年供求比1:,2011年1月-8月商品房供求比1:,供需基本达到平衡
供大于求
供不应求
2011年8月,沈阳市商品房整体均价达到624<7元/平方米,%,%,去年沈阳价格高速上涨,今年成交价格涨幅出现了明显的萎缩。
沈阳市近年商品房价格走势
历年成交情况
近两年沈阳房地产市场增长较快,特别是2010年,保持了09年的良好势头,并且价格上涨迅速,直至2011年8月,市场供需基本达到平衡,但价格涨幅出现明显的萎缩。可见限购对于市场还是具备一定的影响力。
房地产市场分析
整体市场情况
供应情况:供应量较比去年同期相比,整体市场出现了提前,而且供应量大幅增加。今年4-8月对比去年同期,%。
成交情况:限购令之后,环比1-3月的