文档介绍：上海文化创意产业园考察报告 招商服务中心2010年2月杭州和达文化创意产业园管理有限公司上海考察项目SVA越界SVA越界项目概况建筑名称:原上海金星电视机厂 建筑机构:阿特金斯(英国) 建筑面积:10万㎡ 建筑层数:3-6层创新概念OFFICEPARK概念,融合“办公/创意/休闲配套”产业定位集“产业、商业、文化、娱乐”四位一体,构建多主题产业形态囊括产业生活全方位需求业态规划包罗商务餐饮、休闲会馆、时尚酒吧、创意工作室、商务办公、网络游戏、商务酒店、电子零售、品牌连锁店、时尚文化、品牌展示、会议派对等服务配套大小会议室、多功能厅、兵乓室、桌球室、阅览室、商务中心等投资方:SVA集团(广电集团)、锦和投资集团运营管理方:上海广电锦和创意企业管理有限公司SVA越界可参考借鉴内容整体规划:将商业配套与办公区域进行有效分离,以形成动静分离。商业:办公体量配比2:8可借鉴点:将本项目商业和办公面积进行有效配比,以达到最佳合理利用;设定1-2个区域作为商业集中区域,有效的进行动静分离;不同楼号设定不同功能定位。商业配套总部办公LOFT办公可参考借鉴内容经营与管理:在经营收入中,办公部分占到67%,而商业收入占到33%;物业管理处于略微亏损状态;目前除却租金收入外,其他如场地出租、活动策划等增值业务尚未展开;SVA越界在一定程度上较为偏离文化创意产业园定位,追求经营收益成为其目前发展的前提。可借鉴点:商业的收入水平对于园区整体收入而言也是一个可增长的空间,不妨适当的增加商业体量,以增加项目整体收入;其他增值业务有较大的增长空间。SVA越界可参考借鉴内容企业入驻情况:园区内企业招商以出租率为前提,进驻企业审核不足,大到跨国公司,小到本土小型企业每幢楼都有;在办公类中,广告贸易类占28%,为最多的类型,电子网络居其次,占21%,建筑设计类、营销顾问类及生物医药也占相当大比例。可借鉴点:对企业的进驻需要有一定的审核和把关;项目内每幢楼建议有主导型产业。SVA越界SVA越界可参考借鉴内容商业配套:越界园区商业配套主要集中在一个区域,商业类型由餐饮、休闲娱乐、零售等组成,引进多家知名商家,形成中档偏高档次的商业,为园区提供商业配套服务;商业部分有中央空调系统,外机统一安置。可借鉴点:本项目商业配套必不可少,建议商业类型多元化,餐饮、零售可适当增加,以满足不同需求;鉴于本项目所处区位及下沙消费群体的组成现状,商业亦可形成中端偏高的档次,满足商务宴请、洽谈、员工就餐等不同需求;大型商业将安装中央空调,建议考虑外机安装位置。SVA越界可参考借鉴内容内部细节:园区主要景观点设置项目立体LOGO;步行区域路面进行铺砖;绿篱与红外监控系统结合,进行分隔阻挡、安全防范;导示系统根据不同需求不同设置;总部区域设置独立出入口及铁艺围栏。可借鉴点:本项目主要景观点或出入口设置项目LOGO或吉祥物;在部分楼号外围对安全有较高要求的区域设置绿篱,并进行加高处理,以便安全防范;根据不同区域不同功能的楼号设置不同的导示牌;目前不属于本项目产权的1号楼可在外围设置绿篱和红外监控系统及独立的出入口。SVA越界可参考借鉴内容内部细节:部分楼号墙体外围装设亮灯系统;墙体外侧加设的消防水管仅用油漆刷新;外墙加设铁艺,增强艺术感;重新加设的中央空调外机进行集中放置,并在外面设置镂空铁艺,亦可作为商业LOGO标示;商业部分的建筑外立面用鲜艳颜色涂料进行装饰区分;外墙面的标示系统用艺术感较强的字体表现。可借鉴点:主要景观楼号部分区域可设置亮灯系统,增加项目立体感及夜间效果;本项目设计加设消防系统,管道可直接设立在外墙,并用油漆涂料加以区分;部分楼号或区块可加设少量增强艺术感的铁艺或其他艺术品;未来加设的空调支架可用统一的镂空铁艺或其他材料包装,并可作为企业及商业宣传;增加不同颜色的外墙,丰富园区色彩。