文档介绍：兴隆太阳河温泉花园度假村
营销推广构思
2009年7月9日
兴隆太阳河温泉花园度假村营销推广构思
一、市场营销环境分析
2009年初至今,海南房地产一改去年下半年房市的萎靡,正持续、全面的回温,并稳中有升。年初,全省房地产开发即以大同比增幅开局,之后节节攀升。
1、房地产市场整体态势良好
2009年上半年海南房地产市场呈现持续快速发展的良好态势,全省房地产开发完成投资及其余各项技术指标也实现高位增长。同时,省外资本大举抢入海南房地产市场;浙江、北京、东北、山西等地的置业资金也大量涌向海南。
2、海南旅游房地产发展的大势已成,国际旅游岛品牌效应日趋明显
海南省确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向,这为启动旅游房地产市场打下良好的基础,其典型的旅游经济结构造就了旅游房地产项目发展的大势。这里独特的热带风光和日渐完善的度假设施吸引着各地的游客,特别是拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源市场;北方城市冬天气候恶劣,老年人来海南过冬养老、热爱大自然的人们宋海南定居已成时尚;这些,都显现出海南旅游房地产有着巨大市场潜力。目前海南的旅游房地产项目雄风重振,接连开盘,面向全国和海外发售。
不断的宣传推广,海南国际旅游岛的品牌效应,已经日趋明显,目前海南楼市呈现出的鲜明投资性质,让各路地产大鳄再次云集海南。北起海口南至三亚的海南东海岸,正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长,这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸,甚至海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。国际旅游岛的发展思路,让海南房产呈现出勃勃向上的生机,随着国际旅游岛概念的日趋完善,海南楼市或将重回巅峰。
3、国际金融形势下的中国经济应对政府调控策略
政府为了抵御经济危机给国内经济带来的威胁,出台了拉动内需十大政策,房地产消费是其中一个较重的环节。为了刺激消费,下一步的策略极有可能是通过有度的通货膨胀来引导国内百姓的住、行消费,房地产当为消费首选产品。这一利好应当在下半年的房地产市场上得到近一步的验证。
4、目标客户消费功能特定
因为海南清新纯净的空气,灿烂的阳光,醉人的椰风海韵生态人居环境来海南的购房者占据了相当大的比例。加之海南政府及各房地产开发商们岛外宣传力度的加大,来海南置业将会在全国更广泛的范围得到认可,岛外的房产消费巾场会进一步扩大,他们已经成为了海南房地产市场重要的购买力量。
5、低总价、功能全的天然水景房受青睐
从市场需求的角度来看,目前来海南置业的消费者多以投资、度假、养老为主要需求,多为短期居住,住房投资不会过人。因此低总价、单位面积小、功能齐全的天然水景房十分受岛外消费者的青睐。
二、项目态势分析
(一)项目特征描述
因以下特点在(修建性详细规划方案9中均有明确表述,在此不再重述。
1、地理位置:略。
2、地理条件:略。
3、气候条件:略。
4、旅游条件:略。
5、资潭条件:略。
6、交通条件:略。
7、周边配套:略。
8、园林特点:略。
9、建筑特点:略。
10、户室比:略。
11、户型特点:略。
(二)SOWT分析
1、优势(S)
◇中国最知名的“温泉之乡”。
◇带有南洋风格的“侨乡文化”小镇。
◇海南最美的滨海景观生活地带。
◇毗邻石梅湾、分界洲岛,东环城市轻轨从旁经过,交通便利。
◇兴隆是海南第二大旅游区。
◇兴隆的温泉、鱼疗、热带植物园、华侨农场、兴隆咖啡、红艺人表演等蜚声海内外。
◇兴隆是亚洲最大的高尔夫运动基地之一。
◇没有工业污染的纯生态天地。
◇个性、时尚、现代的建筑。
◇热带海岛风情休闲园林景观、低建筑密度、高绿化率。
◇多种建筑类型的结合。
◇小区内设有高档酒店,同时可作为小区配套使用,提升居住品质。
2、机会(O)
◇区域市场对“高品质、高附加值居住物业”需求旺盛。
◇海南省政府对房地产岛外市场重视程度的提高。
◇兴隆行政管辖权回归万宁市给兴隆在房地产开发上带来了前所未有的机会。
◇海南已经成为全世界的知明品牌,“旅游岛”、“健康岛”、“生态岛”。
◇一线城市房价涨幅较大,会有更多的岛外消费者被分流到下面的二、三线城市。
◇政府拉动内需应对经济危机会给房地产的发展带来机会。
3、劣势(W)
◇兴隆一直是作为旅游城市,实现度假功能尚需很长的时间、很大的人力、很多的资金才能完善它的生活配套功能。
◇周边同类别项目启动较早,消化了相当一部分购买力。
◇离现经济、生活中心略远,交通设施尚不便利。
◇项目周边比较荒凉。
◇项目一期现仍处在施工准备阶段,施工道路还未完成。
4、威胁(T)
◇市场容量在客观上是有限的。
◇区域市场竞争激烈,周遍项目(尤其琼海