文档介绍：购房不过户有风险,“住进去”不等于“住下来”-法律
购房不过户有风险,“住进去”不等于“住下来”
文/王关林房屋属于不动产。根据我国《物权法》的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险,难以保障在购买的房屋内长期“住下来”。
风险一:房屋遭恶意出售
2000年,刘某与王某签订了房屋买卖合同后,按照约定支付了3万元首付款,然后便搬进了购买的房屋并以王某的名义每月归还银行贷款。2013年,在即将还清银行贷款办理房屋过户手续时,刘某却发现王某将自己住了近14年的房屋又出售给了第i人崔某,并且崔某已办理了房屋过户手续,自己枉替王某还了14年的贷款。
法官支招:上述案例属于典型的房屋所有权人违约中的“一房两卖”情形。在目前市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋所有权人感觉自己以前的售价卖亏了,往往利用买主没有办理登记手续的漏洞,将自己名下已经出售的房屋再次出售给第三人。如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形,那么,根据《合同法》第五十二条的规定,房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效,然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖,支付了房屋合理对价,不存在与原房主恶意串通行为,合法取得了房屋所有权,那么,买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。
风险二:房屋遇法院查封
2013年,张某与刘某签订了房屋买卖合同。在办理房屋过户手续过程中,刘某因债务问题,其名下待出售的房屋被法院查封,双方无法再继续办理过户手续。
法官支招:在二手房上市交易信息中,确实存在有的人是因为有其他债务纠纷担心房屋被法院查封而急于将名下房屋转让的情况。如果在签订房屋买卖合同时,房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的,应当承担损害赔偿责任。如果签订合同后在办理房屋过户手续过程中,因房屋所有人的个人债务问题导致出售的房屋被法院查封,在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的,买受人可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。
风险三:房屋为无权处分
在中介提供的居间服务下,金某与刘某的代理人赵某签订了《存量房屋买卖合同》及《装