文档介绍：赎楼业务详解
一、赎楼简述
 
赎楼,是指在二手房交易过程中,由第三方出资替卖方(房产出让方)归还银行贷款,解除房产抵押,赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多,常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外,其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。
 
目前市场上的以现金赎楼居多,现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时,根据买方的申请,由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款,以便顺利办理房产过户的业务。
 
现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。
 
1、交易类赎楼,即用于转按揭:
目前,不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记,市民要想出售尚处于按揭期的住房,就必须到银行把余款付清,把房产证赎出,才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼,这种同一套房产变更借款人,变更抵押,就叫做转按揭。
 
2、非交易类赎楼
处于银行按揭贷款偿还期内的商品房,由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款,业主希望用该房产从银行获得更多的贷款,可以先将房产从银行赎出,然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款,这就是常说的“加按揭”,也需要赎楼。
 
以上两种情况都需要先垫付一部分资金,付清银行按揭余款,即赎楼款。
 
二、赎楼业务特点
 
1、期限短,费率按照单笔收取
根据深圳房产交易情况,现金赎楼关内一般可在10-20天内完成;关外时间稍长,一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多,所以一般借款人拿到银行的授信批复,放款机构才进行放款,并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日,时间长短上比较固定。
目前现金赎楼收费标准为:
●使用现金20天以内,%;
●使用现金超过20天,但在1个月内的,费率为2%;
●使用现金超过1个月,%
 
2、风险较低
现金赎楼业务由于有真实交易背景,金额较小,期限较短,只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封,几乎没有风险,只要做好过程控制风险就完全可控。因此,对于一家放款机构而言,现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务,以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。
 
3、强调过程控制
为了有效控制风险,放款机构需专门跟进业务办理,在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租,放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用,专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途,监督业务办理的整个过程。
 
4、业务来源较多依赖房产中介
赎楼一般为短期,且业务很容易受市场房价决定。因此,对于放款机构来讲,利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作,因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系,也有利于降低风险。
 
三、赎楼业务流程及风险点
 
(一)业务流程
流程
参与人员
办理要求
合作机构发出业务申请
风控部负责人
通过微信群、QQ群进行业务发布
风险管理部接单,去银行核查是否存在此单,进行借款人资信调查