文档介绍：任志强警告楼市风险:今年不可能持续去年的增幅
2014年05月19日 00:22
来源:观点
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去年底,今年初我都向开发商发出过风险警告:别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。
尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入,有的人口流出。特别是限购政策,户籍制度影响到人口的流入;产业政策调整影响到就业;资源价格和存量变化影响到预期;公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化,改变了部分城镇的供求关系。
不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展,促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的最高峰在二零一五年)B人口老龄化加速,也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降,住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比,住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。
有人在高喊“拐点“论。什么是“拐点”?是否可以用较长期持续下降定义?但上述基础未变时,长期持续下降几乎是不可能的,真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
有人在高喊“泡沫全面破了”,因为已经供过于求,需求已经满足了。并且用人均面积量为依据,并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘?当价格随市场中的供求关系调整时,只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋,许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。
也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。
还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积,许多只到正负零,要一两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时,实际购买成本仍为上升,让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金,严重影响到开发商的现金流。过度扩张的开发商在市场发生变化,增幅大大下降时,必然会出现断流,而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的