文档介绍：土地增值税
李国骏
一、不含增值税收入
二、扣除项目
1、地价款
2、房开成本 3、房开费用 4、加计扣除
5、税金 准予扣除项目合计金额 三、增值额与增值率
四、税率及速扣
五、应缴土地增值税
房开企业新建房
一、应税收入额的确定 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
收入-(收入-地价款)÷1+11%×11%
适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;
适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
注意销售比例
二、扣除项目
(包括契税) :
包括6项:土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
(闲着土地费、未取得发票质保金禁扣) :销售、管理、财务。
此项按标准扣除:对财务有证明不超标、不超上浮利息,可以据实扣除。其余则按“地价款+房开成本的5%”如无证明、不能分摊利息则利息不能扣,房开费用按①+②的10%扣
加息罚息禁扣 4. 税金:城建税、教育费附加 :加计扣除20%
【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”:营改增后,土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 【提示2】开发费用——取决于“利息支出” (1)单独扣除:利息加5% (2)不单独扣除:开发费用=(地价+开发成本)×10%以内 【提示3】营改增后,房开实缴城建税、教附,能按项目准确计算,允许据实扣除。不能按项目准确计算,按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附扣除。 【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:(1)作为计税收入的,可从扣除项目扣除,但不得作为加计20%扣除的基数;(2)房价之外单独收取,不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。
存量项目
。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 ,支付的评估费用允许扣除。 (城建税及教育费附件、印花税、契税)
(1)凡不能评估、能供购房发票:评估价格可按发票金额从购买年至转让年每年加计5%计算扣除。 评估价格=发票金额×(1+5% ×年数) (2)“年数”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。 (3)购房的契税准予扣除,但不作加计5%的基数。
石家庄市某房地产开发公司为一般纳税人,2017年开发一个高层住宅楼,当年有关经营情况如下: (1)该住宅楼销售90%,取得销售收入6300万元,并签订了销售合同。剩余10%以每年100万元对外进行出租,租期一年,租金一次性收取,并签订了租赁合同。 (2)签订土地使用权购买合同,支付与该项目相关的土地使用权价款900万元,相关税费39万元。 (3)发生土地拆迁补偿费400万元,前期工程费200万元,支付工程价款1000万元,基础设施及公共配套设施费250万元,开发间接费用50万元。 (4)发生销售费用300万元,财务费用60万元,管理费用80万元。 (5)该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息,当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。 (已知:以上收入均为含增值税收入,房地产开发公司按照一般计税方法征税。本题不考虑地方教育费附加) 要求:根据上述资料,回答下列问题:
( )万元。
( )万元。
( )万元。
( )万元。
( )万元。
  『答案解析』
(1)准予扣除的税金=(6300-900×90%)÷(1+11%)×11%×(7%+3%)=(万元) 『点评』本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金,难度不大。此处有三个易错点: ①住宅楼对外出租,不属于土地增值税征税范围,不征收土地增值税。 ②要坚持配比原则,比如住宅楼销售90%,对应的土地价款只能扣除90%的部分,而且在计算增值税时,相关税费39万元不能扣除。 ③本题中明确告知以上收入均为含增值税收入,所以注意价税分离。
  ( )万元。
  『答案解析』(2)