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第十五章 加油站评估
学习指导
要求本章学习之后能够理解加油站房地产的概念、内涵和特点,掌握加油站房地产的评估方法和技巧,熟悉加油站房地产评估参数测算方法和思路。
我国汽车行业与加油站的发展状况
我国汽车行业的发展状况
发展特点。在汽车产品构成上,轿车继续呈现“井喷”式增长,产销再创新高;客车中轻型客车保持较高增长,微型客车增幅明显下降;载货车行业产销增长整体呈下滑趋势,其中重型载货汽车增幅下降趋势最为明显。
发展趋势。汽车产业发展的外部环境得到了进一步改善。随着居民收入水平的提高、汽车价格的下调、进口关税的下调和进口配额的增加,以及国家不断出台的促进汽车消费的政策,我国汽车市场达到了空前的规模。
相关行业发展。受汽车市场规模以及行业高利润的吸引,各地纷纷争上汽车项目,形成了汽车行业投资热潮。不仅原有的汽车厂商通过追加投资扩大生产规模,而且其他行业如家电、房地产企也业纷纷涉足汽车行业。汽车业的暴利时代即将结束,汽车生产能力过剩和扩大出口将成为现实压力。
加油站及其发展趋势
加油站
国家标准《小型石油库及汽车加油站设计规范》(GB 5015692)对加油站的定义是:加油站是指主要为各类机动车的油箱加汽油、轻柴油的场所,亦可经营汽车洗车、加润滑油脂和零售小包装油品等服务。
加油站在用途上属于交通房地产,是为了保证交通安全和支持道路交通服务的。加油站也是收益性房地产,因为它可以通过经营和销售汽油等物品获得经营利润。从收益角度看,加油站房地产与政治性框架条件息息相关,经济政策、交通政策、税收政策、环保政策等都会对加油站的建设和经营产生决定性影响。加油站会对道路交通和汽车驾驶行为产生持续性影响。
加油站及其发展趋势
加油站的发展趋势
在中国,加油站经历了一个由少到多、由分散经营到规模经营、由单一经济成分向多种经济成分、由经验型管理向专业化管理、由单品种经营向多种经营转化的发展过程。
目前中国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。
随着全球经济一体化趋势的发展,中国石油、石化行业将直接面临国际市场竞争。由于全球性跨国公司的重组及全球战略的变化,以及这些公司在成品油分销业务上先进的管理方式和技术,加之国际油市的动荡不安,未来国内成品油市场的竞争将十分激烈,国内成品油销售行业将面临严峻的挑战。
加油站评估方法
加油站的经营方式
纯粹国有,即中石化、中石油国家全资自有的加油站。
参股联营。中石化或中石油通过不同方式与加油站所有者参股联营,双方按股份分红并承担风险。经协商后,这类加油站一般由石油公司经营。
租赁经营。中石油、中石化付给加油站所有者固定的租金,通过租赁方式经营加油站。
特许加盟的加油站。一些个人的以及单位自建的加油站,加入中石油、中石化的经营网络,享受着两大公司的油品供应,这类加油站也称为社会加油站。
加油站的评估方法
加油站的主要收益来源
图
加油站的评估方法
加油站评估注意事项
区位因素
建筑权利
投资成本和建筑成本
加油站的评估方法
加油站评估的租金模型
加油站是典型的收益性物业,最适合的评估方法是收益法。收益法运用的前提条件是准确测算加油站房地产的收益或者租金。因此,此处的租金模型实质上就是收益法。
加油站年净收入测算
年净收益=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费
或年销售毛收入=年销售收入-年销售成本=年售油量×(销售价-进货价)