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第八章 抵押贷款评估
学****指导
重点掌握抵押贷款评估的概念、内涵、评估特点、方法和流程,并理解市场法、成本法和收益法在抵押贷款中的具体应用,领会在抵押贷款评估中如何把握价值风险因素。
资产价格泡沫中银行与房地产部门的相互影响
图
评估的价值类型与目的
抵押贷款评估的价值类型
市场价值
针对市场价值概念内涵的争论焦点:
以现金或可折算为现金的方式计量还是以非现金方式计量;
房地产权益还是房地产实体;
价格还是最高价格;
最可能价格还是最高价格;
均衡价格还是市场价值。
市场价值是在自愿买方与自愿卖方都精明、谨慎行事且不受任何强迫的情况下,对双方在一定范围的交易活动中通过适当的市场行销方式所成交的一宗房地产在估价期日的估计数额。
评估的价值类型与目的
抵押贷款评估的价值类型
市场价值
市场价值的特性
市场价值是客观价值,不是主观价值。
市场价值是价值范围,不是价值点。
市场价值是时点价值,不是持续价值。
评估的价值类型与目的
抵押贷款评估的价值类型
抵押贷款价值
新巴塞尔资本协议补充文件:
抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到待评估房地产未来出售的可能性,顾及房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况、房地产的当前用途和可能的用途改变等条件下,评估出来的房地产的客观价值。投机性因素不予以考虑。抵押贷款价值应以透明、清楚的方式表达。
国际评估准则:
强调:抵押贷款价值是非市场价值,是风险估价中的概念,在估价过程中一定要明确区分市场价值和抵押贷款价值。
评估的价值类型与目的
抵押贷款评估的价值类型
抵押贷款价值
抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征:
安全性。
保守性。
持续性。
评估的价值类型与目的
抵押贷款评估的价值类型
抵押贷款价值
抵押贷款价值和市场价值的比较
评估的价值类型与目的
抵押贷款评估的价值类型
对市场价值和抵押贷款价值作用的认识
市场价值是一个时点价值的概念,其暂时性与抵押贷款所需要的持续性之间构成了一组矛盾,因此可引入抵押贷款价值作为持续价值类型
市场价值主要是根据估价期日以前的市场状况来进行评估的,这一点也不符合银行所期望的综合考虑在贷款期间内的市场风险和发展趋势对抵押房地产的将来价值的评估要求。而这些目标在抵押贷款价值定义中则有清晰的表述。