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第二章房地产价格
第一节房地产价格概述
一、房地产价格的概念
二、房地产价格的特征
三、房地产价格体系
一、房地产价格的概念
1、从现象上来定义
房地产价格是为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币的数量。
2、从本质上来定义
按照劳动价值论的观点,房地产价格可表述为:在房地产开发、建设、经营的过程中,所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
按照效用价值论的观点,房地产价格可表述为:房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
二、房地产价格的特征
首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同,然后再介绍房地产价格的特征。
房地产价格与一般物品的价格共同之处是:
(1)都是价格,用货币表示;
(2)都有波动,受供求等因素的影响;
(3)都是按质论价:优质高价,劣质低价。
房地产价格与一般物品价格的不同表现在6个方面:
(1)生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素,而地价不一定含有生产成本因素。
(2)折旧不同。一般物品有折旧;土地不仅无折旧;而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权。
(3)价格差异不同。一般物品价格较一致;而土地具有独一无二性,基本上是一宗土地一个价格,不同的土地之间价格差异较大。
(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场,形成的价格较客观;而土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大。
(5)形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短;而地价形成的时间通常较长。
(6)供求变化不同。
下面介绍房地产价格的特征,主要四个方面:
(1)房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动,在交易中其可以转移的不是房地产的实物,而是房地产的所有权、使用权和其他权益。
(2)房地产价格既有交换代价的价格,由于价值大、寿命长,出现了也有使用代价的租金。房地产买卖和租赁两种方式并存。
(3)房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果后才形成房地产的现在价格。
(4)房地产价格一般是个别形成,容易受交易者的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。
三、房地产价格体系
(一)房地产价格体系的基本概念和构成
房地产价格形式应该包括三部分,一是土地价格,二是房屋价格,三是房地价格。
土地价格
按交易权能分
土地征购价格
土地使用权出让价格
按出让方式分
协议价格
招标价格
拍卖价格
按出让的期限分
土地批租价格
土地租赁价格
土地使用权转让价格
土地使用权抵押价格
按交易管理层次分
基准地价
标定地价
市场交易地价
表2-1 我国房地产价格体系
房屋价格
房屋重置价格
房地价格
按销售对象分
外销商品房
内销
商品房价格
经济适用房价格
廉租房价格
按交货期限分
期房价格
现房价格
按使用用途分
工业用房价格
商业用房价格
住宅用房价格
事业性用房价格
军队用房价格
按价值实现方式分
买卖价格
租赁价格
典价
抵押价格
保险价格
课税价格
征用价格
续上表