文档介绍：月楼市停涨、“金九银十”不再,为之忧虑的不仅仅是地产股,楼市的动荡也时时牵动银行的神经。为稳定市场信心,监管部门曾多次称,银行可以承受房价一定程度的下跌。若房价真的大跌,银行真能独善其身吗?
焦点一:楼市走向何方
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本[最新消息 价格 户型 点评]调查数据,百城住宅平均价格在9月份首次出现了环比下降。数据显示,2011年9月,全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,%。其中54个城市价格环比上涨,2个城市价格与8月持平,44个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有
81个。
国家统计局数据亦显示,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性房)环比价格下降的城市有17个,持平的城市有29个;70个大中城市中,二手住宅价格下降的城市有25个,持平的城市有21个。
9月数据出炉后,楼市拐点出现的言论一时盛起,众研究机构看法不一。证券时报记者调查发现,众研究机构普遍关注两因素对楼市的影响,一是开发商资金链紧张程度;二是信贷政策的变化。
国金证券研究报告称,从2006年至2010年,开发商资金盈余占总支出的比例约为9%~29%。2008年,开发商资金盈余占总支出为9%左右,资金紧张程度增大,被动降价压力较大。而今年若再次出现上述情形的前提是,开发商的银行贷款、定金及预收款合计增速下降至8%,%。国金证券就此称,目前开发商仍有实力与购房者博弈。
据Wind数据显示,2008年一季度资产负债率超过80%的上市房地产开发商有26家,超过100%的有11家,超过200%的有3家。随着2009年销售回暖,上市房地产开发商的负债率纷纷下降,但去年三季度以来又持续攀升。2011年中期资产负债率超过80%的上市房地产开发商有16家,超过100%的为1家。
焦点二:楼市如何影响银行
受楼市变化影响最大的非银行莫属。据银监会数据,截至2011年8月末,银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款),%。而直接相关贷款只是其中一部分,银行还有大量抵押贷款,抵押品则以房产、土地为主。上市银行2011年中报显示,其抵押贷款占比大多超过40%(其中包含个人住房按揭贷款)。
从历次楼市波动来看,楼市大幅波动无外乎从三方面影响银行资产质量。一是购房者断供,银行按揭贷款逾期甚至成为不良贷款;二是楼市成交量持续萎缩,开发商资金链断裂;三是经营实业的企业涉足房地产,因楼市萧条而身陷其中。
2008年的楼市震荡令人印象深刻。从建行发行的个人住房抵押贷款资产证券化产品来看,建元2005-1个人住房抵押贷款资产证券化信托在
2008年7月26日~8月26日期间,%。%左右,甚至更低。最新一期数据显示,2005-%。
房价下跌诱发断供,据当时情形来看,主要有三方面因素:一是房屋评估值低于房贷金额,一些个人按揭客户选择停止月供,任由银行处置房产;二是炒房客因楼市量价齐跌,资金周转困难,支付月供的能力锐降;三是业主难以接受期房未入住的情况下,最新一期楼盘已大幅降价,因而以断供与开发商抗衡。
焦点三