文档介绍：各位同仁大家好!
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一、房地产的概念
二、房地产的价格
三、房地产估价
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一、房地产的概念
1、房地产的定义
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。
土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。
其他土地定着物具体是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物。例如,埋设在地下的管线、设施,建造在地上的假山、水池、围墙,种植在地上的树木、花草等。
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实物、权益和区位
实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。
权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。房地产的权益以房地产权利为基础,包括权利、利益和收益。
所有权房地产所有权是指房地产所有人对自己的房地产,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有。
土地使用权可分为出让土地使用权;划拨
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实物、权益和区位
土地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;临时用地使用权。
空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内,利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利。
房地产的区位是指房地产的空间位置。一宗房地产的区位是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位可从房地产的位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。
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谈谈土地
土地利用所受限制
对土地利用的限制可分为:土地权利的设立和行使的限制;房地产相邻关系的限制;土地使用管制。
中国目前土地权利主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。
在中国内地,土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公共设施。
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谈谈土地
土地相邻关系限制
相邻各方行使各自的所有权和使用权时,依法给予对方方便或接受限制的权利义务关系。现实中有两类相邻关系:①通风、采光、排水、排污的相邻关系;②险情危害的相邻关系。
土地使用管制
主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地和城市规划。
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谈谈土地
城市规划(几个主要规划指标)
建筑高度:是指地块内的建筑最大高度限制。
土地用处及出让年限: 住宅用地(70年);商业(旅游、娱乐)用地(40年);工业(教育、科技、文化卫生、体育)用地(50年);综合或其他用地(50年)。
建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积
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谈谈土地
容积率=总建筑面积/建筑用地面积
绿地率=各类绿地面积总和/地块总面积
“三通一平”:一般是指路通、水通、电通和场地平整。:“五通一平:”一般是指道路、供水、排水、通信、供电和场地平整。
“七通一平”:五通上加“燃气”、“热力”。
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工作中对土地抵押的分析
主要了解土地的权利状况
《土地使用权证》;是否有共有人
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,要了解取得土地的有关手续是否齐全,土地出让金是否已全部交清,土地是否抵押、典当、出租,是否涉案,权属是否又争议,以及土地使用年限(起止年月日)。
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