2018成都东客站项目定位报告65p教学案例.pptx

文档介绍：1
红海拼细
蓝海求异
——东客站项目定位报告
4
【项目目标】
资金压力:
本项目拿地成本较低,资金压力较小
速度与利润的博弈
企业战略理解:
稳健开发路线,土地储备量小,非规模化快速走量战略,单个项目利润要求较高
在适当控制风险的前提下追求利润最大化
5
【项目目标】
——【物业组合】——
【物业体量】
风险可控下的利润最大化
区域可存活物业研判
【价值增值】
6
【物业组合】
【商业】
【写字楼】
【公寓】
集中商业:自持为主,对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求较高。销售型以返租模式为主,对后期运营能力要求较高,且散售难度较大。
弃选
项目名称
在售体量
去化周期
均价(元/㎡)
月均走量
去化率
销售模式
花生唐

11个月
14209
2101
63%
返租销售
香江CBD

37个月
7830
6368
66%
返租销售
新南中心

4个月
45677
1315
32%
返租销售
润驰国际广场

10个月
17464
555
44%
返租销售
润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表
备注:花生唐2013年5月新推一批,香江CBD2012年5月底新开盘一批,成交价不到7000元/㎡,导致6月成交量巨大。
集中商业部分项目月均销量走势图(㎡/月)
7
独栋:-6万/㎡,,属高价值物业。
【物业组合】
【商业】
【写字楼】
【公寓】
优选
项目名称
独栋楼层
独栋均价(元/㎡)
底商楼层
底商均价(元/㎡)
独栋、底商价格比
招商雍华府
1F

1F

:1
2F

摩玛新城
1F
6
1F
5
:1
2F
4
3F
3
4F
2
2F
2
2:1
5F
2
协信中心
-1F
2
1F
4~5
2:1
1F
9
2F
4~5
2F
3
:1
3F

荣盛香榭兰庭
未售
1
5
——
2
3
3

4

备注:荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出,无销售数据。
8
底商:以1-3层为主,一楼均价在4~6万元/㎡,3层以上商铺去化难度较大。
价格、销售情况
【物业组合】
【商业】
【写字楼】
【公寓】
项目名称
价格(万元)
去化率
摩玛新城
1F:
37%
2F:
0%
3F:
0%
4F:
0%
5F:
0%
荣盛·香榭兰庭
1F:
0%
2F:
0%
3F:
0%
4F:
0%
阳光米娅100
1F:
64%
隆鑫九熙
1F:
100%
蓝光锦绣城
1F:
90%
2F:
100%
3F:
100%
COCO金沙
1F:5~6
45%
2F:2~3
31%
备注:荣盛香榭兰庭底商尚未推出,无销售数据。
优选
(三层以下)
观城
明信鹭湾
沙河湾
信和御龙山
朗诗绿色街区
塔子山壹号
隆鑫九熙
优品道上东区
阳光100米娅中心
龙之梦
首创国际城
摩玛新城
蓝光锦绣城
万科金库
海上海
荣盛紫提东郡
荣盛香榭兰庭
绿地新里柏仕公馆
9
整体写字楼市场供需(-):
今年主城区写字楼供应较往年有所下降,销售保持平稳,1-10月,㎡,㎡,供小于求。
【物业组合】
【商业】
【写字楼】
【公寓】
10
整体写字楼市场存量(-):
今年主城区写字楼市场存量逐渐减少,,㎡/月计算,存量消化需12个月。
【物业组合】
【商业】
【写字楼】
【公寓】