文档介绍：宏观政策动向
第 12 期
(总第460期)
国家信息中心经济预测部 2009年04月03日
国信观点: 从美国经济未来潜力看下一轮世界经济复苏的时间
政策动向: 我国将大力扶持中小企业发展
户籍制度改革力度将不断加大
政策点评: 经济增速过快下滑基本得到遏制
创业板推出将助力国民经济发展
政策文摘: 八部门联合推出《关于促进汽车消费的意见》
外管局三年来首次放宽金融机构短期外债指标
两部门出台关于加快推进太阳能光电建筑应用政策
一周动态: 国务院要求央企积极应对国际金融危机
今年资源环境审计项目确定
我国大规模城镇化建设将持续30至35年
政策借鉴: 巴基斯坦央行出台系列举措推动工业发展
各国应对国际金融危机措施呈现新变化
从美国经济未来潜力看下一轮世界经济复苏的时间
2008年,全球经济与金融市场经历了20世纪30年代以来最严峻的挑战。由美国次贷危机引发的国际金融危机愈演愈烈,迅速从局部发展到全球,从发达国家传导到新兴市场国家和发展中国家,从金融领域扩散到实体经济,美国、欧元区、日本等主要发达经济体陷入衰退,新兴经济体与发展中国家经济增速放缓,世界经济受到严重冲击。预计,2009年后的未来世界经济将迎来一段较长的调整时期。美国是世界第一经济大国,长期以来也是拉动世界经济增长的火车头,分析美国经济复苏的可能性是对世界经济走出困境进行判断的主要依据。
一、中期看,美国经济新一轮的复苏主要取决于房地产
长期以来,美国出口顺差主要来自它的虚拟经济,在实体经济领域则是世界商品进口中心。从未来发展趋势看,随着虚拟经济去泡沫化的持续深入,虚拟经济的服务出口必然相应萎缩;而在实体经济领域,美国要从一个全球进口中心转变成为一个具有明显出口竞争力的国家,在未来相当长的时间内都不太现实。
如此看来,美国经济的复苏依然只能指望内需。而自互联网泡沫以来,房地产是美国经济内需增长的支柱。在没有新的支柱产业兴起前,美国经济新一轮的复苏依然主要取决于房地产。
图一 1963-2005年美国房价变化
从目前情况来看,虽然近期数据依然不佳,但是抵押贷款利率的下降、新屋开工量的巨幅下降、营建许可和成屋销量的回升成为推动未来房地产市场企稳的正面因素。2009年美国房地产市场将处于筑底阶段。原因包括:第一,新屋开工的巨幅缩减有利于市场消化现有库存,尤其是大量止赎潮房屋供给;第二,奥巴马房市救助计划将采取措施遏止抵押品赎回权丧失率的上升,减轻未来供给压力;第三,营建许可降幅明显缩小;第四,由于大量丧失抵押品赎回的房屋进入市场,压低房价的同时,带来成屋销量的回升、库存下降;第五,抵押贷款利率的大幅下降,房价收入比降至50年来低点。
通过分析美国二战后以来房地产市场的发展历程,我们发现对住宅的刚性需求支撑了美国楼市从战后到1960年代末约20年的高速发展,而1970年开始,美国政府不断的通过金融创新手段为房地产市场注入流动性、降低消费者购房成本,从而使得美国楼市之后的30年来仍然保持了螺旋式上升的势头。
表一 1945-2008年美国房地产周期变化
市场状况
背景
1945-1959
繁荣
战后政府执行“Housing act”计划,需求快速增长
1960-1961
低潮
住房拥有率大幅提升后,市场空间饱和,竞争加剧
1962-1968
繁荣
经济持续增长
1969-1970
低潮
经济陷入滞涨
1971-1989
繁荣
1970年,freddie mac 成立抵押贷款的证券化快速发展,1983年政府解除FHA抵押贷款利率限制,成为可调整的抵押贷款利率
1990-1992
低潮
经济衰退
1993-1999
繁荣
经济持续增长
2000-2001
低潮
IT泡沫破灭和911影响
2002-2006
繁荣
低利率推升房地产价格
2007至今
低潮
楼市泡沫破灭,陷入次贷危机
二战以后,在需求波动、经济周期和金融政策等主要因素的影响下,美国楼市大致经历了5个周期,每次低潮期通常在2年左右,从低潮到繁荣的房地产调整周期通常持续3到5年。我们认为,从调整的时间(美国始于2006年年初)和幅度来看,美国房地产市场最早会在2010年底走出谷底进入稳定状态。
二、长期看,美国经济未来的增长潜力,主要取决于人口老龄化程度与城市化率的增长
首先,美国早已进入城市化成熟阶段,对经济的带动有限。
美国的城市化进程所经历的时间较长,自1840年美国城市人口超过10%,到1960年美国城市化率达到70%,%,沿着S型曲线阶段性上升。
城市化逐步经历了初始阶段、高速发展阶段和成熟阶段,2007年达到79%。随着促进美国城市化进程的主要