文档介绍：二手房自助交易攻略
来源:法律快车房地产法作者: 时间:2011/11/05
二手房自助交易攻略
二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金,虽然交易过程会麻烦一些,但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。自助交易的特点是上下家直接交易,无需支付较高的佣金,但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续,以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的买卖双方来说,需要注意的地方还有不少。
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操作过自助交易的孟伟表示,虽然其过程比较复杂,但只要细心应付,还是能够顺利过关的。据介绍,自助交易主要包括看房、议价、签订买卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节,下面我们根据孟先生自己的经验,以及结合专业人士的建议,来对每个环节逐步进行解析。
第一关:信息真伪要验明
孟伟表示,在这道程序中,除了要对房源质量状况进行了解外,还需要注意的是,必须自己前往交易中心进行产权调查。
除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。如现在上海市境内的房屋小产证(2003年以后制定的)上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。
特别提示:在上海,“产调”内容一般有七项,其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况,此外小产证地址、产权证上记载的人数也可一并查阅。在房产交易中心进行“产调”时,只需提供自己的身份证,然后报出物业所在的具体地址便可,当然,每项内容查询费用为5元。
第二关:议价要“细火慢炖”
对于自助交易来说,议价是一个很艰难的过程。孟先生告诉记者,他当时跟卖家议价时,也曾差点因为物业维修基金而导致交易中断,卖家不想将此包含在房价里面,但孟伟坚持要求卖家赠送,双方据理力争,互不相让,最后在朋友的斡旋下,各让一步之后问题才得以解决。
业内人士表示,买卖双方就价格问题直接“交手”,很容易产生抵触情绪,都不愿意做出让步,那么最终结果是不欢而散。而在有房产经纪人的情况下则有所不同,经纪人会根据实际情况进行调解,这样双方的意见容易达成一致。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢?
特别提示:上海华燕房屋理财中心营运部总监吴伟芳建议,买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解,做到心中有数;其次在还价时要慢慢商量,不能一口咬定一个价格不让步;此外就是懂得采取迂回战术,如果在房价上无法使对方做出让步,那么可以在别的地方得到补偿,如要求对方送装修、物业维修基金等,甚至家具都可以要求对方赠送。总之,议价需心平气和地进行,不能急吼吼,讲究的是“细火慢炖”。
当然,在议价过程中,还要仔细了解卖家其他的想法,特别是涉及到费用方面的问题,如维修基金、装修(尤其是空调、热水器等)、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等,如何处理,都必须商谈出结果,详细记录下来,并在买卖合同中体现出来。
第三关:签合同要考虑周全
虽然自己曾经买过一次