文档介绍：房地产项目精细化管理
谢丽萍
2007年01月13-14日
开发管理的新主张——“五图一书”
企业管理关联因素分析图
设计管理关联因素分析图
管理施工关联因素分析图
设计与成本管理因果分析图
成本管理与管理成本分析图
房地产项目全程运作指导书
状
景
现
愿
管
做
大
难点
业绩
资源
机制
基础
方法
途径
规范化运作
关联业务
多项目运作
资本市场
稳健发展
互利互惠
复制/创新
资金运作
获利能力
运作模式
组织构架
决策机制
预警机制
淘汰机制
描述
政府关系
融资渠道
土地储备
管理团队
控制能力
员工素质
激励机制
多元化运作
品牌输出
异地管理
资源管理
塑造品牌
机构
企业管理关联因素分析图
理
做
强
标准化运作
企业规模
成本管理
技术管理
开发速度
开发规模
职能
平衡
研究
评审
知识
专题
防范
技术研发
技术配合
功能缺陷
交叉出错
新技术应用
生态住宅
节能设计
报建/验收
设计进度
设计深度
原则性
符合性
完整性
基地环境
政策环境
市场环境
赢利模式
设计限额
功能性
感观缺陷
交楼索赔
技术管理
营销/策划
菜单式装修
控制
设计管理关联因素分析图
设计工期
技术服务
设计质量
施工管理
成本管理
设计费用
设计合同
设计顾问
I
Ⅳ
Ⅱ
Ⅲ
进
质
量
过程
难点
界面
协调
造价
方法
投入
通病防治
样板制
生产设备
质量监督体系
开工验收
封杀变更
杠杆调节
结算管理
变更频繁
图纸问题
自然因素
例外事件
关键线路
样板间展示
要素
管理依据
管理目标
管理重点
管理工具
资金短缺
甲方变更
交叉作业面
建筑材料
质量控制体系
预审制
造价管理
管理交底
干扰
施工管理关联因素分析图
度
合
同
手续不全
索赔防范
行政许可
支付管理
计价模式
选择失误
管理
成本
管
建筑
准入
成果
方便验收
材料选择
结构选型
荷载取值
空调/通风
消防工程
电梯选型
建筑平面
设计服务
专业接口
设计深度
图纸
指标
计算书
设计
设计作品
设计资质
设计取费
合作精神
设计限额
功能缺陷
电子文件
地基处理
结构布置
截面取值
建筑风格
水电工程
质量
设计与成本管理因果分析图
理
设计质量
构造设计
错漏碰缺
建筑立面
建筑材料
结构
设备
建筑
取费
设计进度
成本
管理
管理
成本
隐
模式
运作
事
前
措施
企业
建设
项目
竞争
环境
平衡
工具
目标
指标分解
淘汰机制
建设费用
业务费用
资源库
工作模板
管理软件
资金流
产品研发
诚信经营
集权/分权
过失成本
决策成本
区域差异
显性
资源整合
团队建设
规范化管理
信息化管理
品牌推广
守法经营
国企/民企
营销费用
管理费用
奖罚机制
性价比
数据库
理念
成本管理与管理成本分析图
性
事
中
文化建设
成本分摊
独立/合作
运营成本
时间成本
企业战略
房地产项目全程运作指导书
内
容
机会选择
启动项目
开工与建设
营销与策化
验收与交楼
财税管理
选地要点:宗地资料、土地成本、
产权状况、开发价值
可行性研究:技术比选、经济比选
经营管理:合作方式比选、融资方式比选、
管理模式比选
企业外部:立项、报建、报批
企业内部:组建项目公司、筹措启动资金、
选择合作伙伴
外部:接受政府监督与指导
内部:质量、进度、投资、
安全生产与文明施工管理
外部:进行单项和综合验收,办理产权登记
内部:加强核算,保障资金供给
交楼:验收后交楼,进行售后服务和物业管理
外部:接受政府的财、税监督与检查;
接受股东或银行的监督
外部:办理预售证
内部:在售价与销售速度之间寻求平衡
准备
实施
企业管理的新主张——“五图一书”
管理组织参考图
管理需求分析图
管理目标控制图
管理水平测试图
管理文化剖析图
绩效考核白皮书
管理组织规划图
内
容
依据
选择
管理跨度
空间跨度
单项目管理
多项目管理
行业跨度
多元化经营
品牌连锁
品牌建设
企业战略
发展愿景
专业化-1
市场化
专业外判:设计/施工/监理/营销/