文档介绍：报告提纲
2010年下半年市场预测
竞争市场分析
项目开盘定价
宏观市场分析
时间
政策或行动
内容
1月10日
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”
合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
4月11日
银监会:银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。
4月15日
国务院会议
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
4月17日
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新“国十条”)
商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
4月21日
证监会
新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化
6月4日
三部委发文
明确二套房认定标准
待定
住房保有税?特别房产消费税?
待定
本轮调控政策
此次新政比以往历次调控都来得坚决,保持楼市稳定成为此次调控的主要目标
控制不合理需求、平衡供求,使市场降温,成交量首先出现大幅下跌
调控手段1
投资客
第一套非普通住房首付提升至30%;
家庭二套房首付大幅提升至50%起,;
三套及以上房产,全面停止发放贷款,使投资客不能利用银行杠杆炒作投机。
保护居民购置首套住房,着重打击一户多套的消费
以此彻底杜绝依靠抵押贷款炒房的现象
调控手段2
开发商
银监会银行业监管一部主任杨家才4月21日解读了最新出台的房贷新政。
银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则:
对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款;
对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款;
对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。
此外,对于土地储备贷款,银监会还要求,地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。
严把土地源头,从严查处囤地、炒地等行为
调控手段3
土地出让
国土部通报2010年全国住房用地供应计划
2004-2010 全国住房用地供应(单位:公顷)
54650
76461
180000
注:2010年计划的18万公顷中,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量的77%;其中,在这三类住房用地中的中小套型商品房,计划供地总量80431公顷,已经超过2009全年。
加大中低端住宅土地供应,平抑供求关系,控制房价过快上涨
政策周期预测
宏观调控持续至2010年底,2011年回暖
2003-2009 上海商品住宅成交量走势(单位:万平方米,03、04为商品房)
市场爆发
政策力度不够
调控力度加大
市场趋火后再次限制
金融危机后扶持
开始大力调控打压
大幅提高土地供应
?
根据以往经验,政策密集调控后,往往会出现半年到一年左右的楼市低迷期
中国不断强大的内需及城市化发展将起到有力的支撑效果,2011年政策放松,市场回暖
历次打压年政策05年
价格跌幅15%左右
量价
-
-
增跌幅度
备注
供应量
(万方)
1082
1375
%
政策导致价格以及成交量跌幅在10-16%之间
成交量
(万方)
924
831
-10%
成交价
(元/㎡)
8457
7075
-16%
量价
区域
-
-
增跌幅度
成交量
(万方)
内环内
130
-%
内中环
90
101
%
中外环
174
171
-%
外郊环
415
383
-%
郊外环
111
102
-%
成交价
(元/㎡)
内环内
17470
17217
-%
内中环
12