文档介绍：最高人民法院
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(征求意见稿)
 
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条【司法解释的适用范围】
出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释,但承租人依照国家福利政策租租的公有住房及转租上述房屋产生的纠纷案件除外。
(合同法第212条)
第二条【房屋租赁合同的效力】
出租人就未取得合法建设手续的房屋或超过批准期限的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效,但起诉前获得合法建设手续的除外。
第三条【合同无效的处理原则】
租赁合同无效,承租人应将房屋返还出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,应予支持。
第四条【登记备案与房屋租赁合同的效力】
当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
第五条【一房数租的处理】
出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同,在合同均有效情况下,各承租人均主张履行合同的,按照下列顺序取得房屋租赁权:
(一)占有租赁房屋的承租人;
(二)最先支付租金的承租人;
(三)生效在先合同的承租人。
第六条【出租人的合同解除权】
承租人有下列情形之一,出租人请求解除租赁合同的,应予支持:
(一)未按照合同约定的用途使用租赁房屋,或未经出租人同意擅自拆改房屋结构,在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;
(二)住宅用房承租人累计三个月未支付租金,经出租人催告后,在十五日内仍未支付的;
(三)经营用房承租人累计六个月未支付租金,经出租人催告后,在一个月内仍未支付的。
上述第二项、第三项规定情形,合同另有约定的除外。
(合同法第219条)
第七条【承租人的合同解除权】
出租人有下列情形之一,承租人请求解除租赁合同的,应予支持:
 
(一)未按照合同约定期限交付房屋,承租人催告后,经营用房在两个月内仍未交付的;居住用房在十五日内仍未交付的;
(二)交付的房屋不符合约定的使用条件,无法按约定用途使用的。
第八条【当事人的合同解除权】
有下列情形之一,当事人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外:
(一)出租房屋被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封,致使承租人无法使用的;
(二)出租房屋权属有争议,承租人依法不能使用的。
第九条【解除权行使时间】
当事人依据本解释第五条、第六条、第七条行使解除权的合理期限为三个月。未催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。
第十条【承租人擅自添附的处理原则】
承租人未经出租人同意对租赁房屋装饰装修,租赁合同解除时,其请求出租人补偿装饰装修损失的,不予支持;出租人请求承租人恢复原状并赔偿损失的,应予支持,但合同另有约定的除外。
(另一种意见:删除)
第十一条【承租人违约时添附的处理原则】
承租人经出租人同意对租赁房屋装饰装修,因承租人违约导致租赁合同解除,承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的,不