文档介绍：合同约定的解除条件是否合法
在合同中约定合同解除条件,是日常工作生活解除合同的最常见方式之一。但尽管如此,你对在合同中约定解除条件有多少了解呢?合同约定的解除条件是否合法?是否成就生效?若闹到法院,法官到底支不支持依约定条件解除合同?
今天律伴网小编将通过具体案例,告诉你这些问题的答案,速来跟着小编看看吧!
案例背景
2010年5月20日肖某将位于广州市的一套自有房屋出租给孙某居住,租赁期限三年,于2013年5月19日期满。
2011年8月肖某决定出卖上述房屋,孙某即表示愿意购买,双方达成口头协议约定房价166万元。
2012年8月,孙某付清了全部房款。
2012年9月10日,双方签订《房屋买卖合同》,约定双方达成买卖合同且孙某已付清全款,同时约定,由于不办理过户给孙某造成巨大风险(因限购不能购房且水电费等有关单位仍向其催收),“甲方(肖某)限期乙方(孙某)在协议签订之日起两个月内办理完毕过户手续,若逾期不办理,甲方有权终止买卖,将房屋另行出售他人”。
2012年10月15日,孙某出具声明称,表示难以在两个月内办理完毕全部手续。
2012年12月10日,肖某发出解除合同通知书,孙某起诉要求继续履行合同并办理过户,肖某反诉要求解除合同。
法院判决
一审法院认为:原告孙某(反诉被告)与被告肖某(反诉原告)于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效。双方均应严格依约履行合同。双方在合同中约定:“两个月内办理完过户手续,否则出卖人有权解除合同,将房屋另售他人。”现反诉被告未在两个月内办理完毕过户手续,约定的解除条件成就,反诉原告有权行使解除权。对于反诉原告已收取的反诉被告的房款应予退返。
据此,依照xxx,判决如下:
一、解除反诉原告肖某与反诉被告孙某于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》。
二、由反诉原告肖某退回反诉被告孙某购房款166万元,此款于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告孙某的诉讼请求。
原告孙某不服一审法院判决,提起上诉。
二审法院经审理后认为:一、原告孙某在被告肖某房屋中居住达三年之久,已将房款166万元支付给被告肖某,如将合同解除明显有损交易安全,有失公平,违法诚实信用原则。二、双方在合同约定的解除条件实质为“逾期不办理”,该条件系一行为而非结果,本案中原告一直配合办理过户,实施了条件中的配合过户行为,但因过户涉及第三方即行政机关,故合同解除条件不具备。原审法院认定事实及适用法律错误,应予纠正。
据此,依照xxx,判决如下:
一、撤销一审判决。
二、继续履行原告孙某与被告肖某于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》。
二、驳回反诉原告肖某的诉讼请求。
律师说法
原告孙某已在被告肖某房屋中居住三年之久且已支付购房款166万元,仅因两个月内没有办下来过户手续就解除合同,感觉好像不太公平,而且过户也不是双方积极配合就能办好的事,还涉及行政机关的办事效率等等因素。
双方争议的焦点在于---《房屋买卖合同》中约定的解除条件是不是法律规定的条件、该条件是否成就等问题。
1、房屋买卖合同约定条件是否属于法定解除条件?
《民法通则》第六十二条规定:“民事法律行为可以附条件”。
《民通意见》第75条规定:“附条件的民事行为,如果所附条件是