文档介绍：2008 年深圳房地产市场价格走势研判
文/策略资源中心·数据研发部
吴小菁
深圳房价真的下降了吗?
自 2007 年 7 月以来,特别是 9 月 28 日央行“第二套住房首付 40%”政策出台后,深圳商品房成交
量大幅下降,价格也出现一些波动,似乎深圳的房价开始出现“拐点”,将要大幅度下降了。出现这种情
况的原因是:
第一、在新政的打压下,开发商调整市场策略,加快回收资金,许多新开楼盘以较以往低的价格开盘,
后期开盘的项目采取各种促销手段。
第二、从均价来看,政府限制高端住宅,加大普通商品房供应,这在很大程度上拉低了房价。
第三、央行 6 次加息,部分投资客二手房持有成本增大,大量放出手中的盘源,市场供应有所增加,
价格开始有所松动,成交价格有所下降。
由于成交量的下降,个别项目的开盘价略有下降,开发商加大项目的促销力度等现象导致购房者处于
观望,认为价格将进一步下降。
然而,深圳房价真的下降了吗?让我们来看看数据。
整体来讲,2007 年深圳商品房价格持续上升,较 2006 年上升 46%。虽然政府出台了一系列的宏观调
控政策,但是 2007 年深圳商品房价格还是大幅度上涨,12 月份达到 元/㎡,较年初的 10158 元/
㎡增长了 %。与北京、上海等一线城市相比仍处于全国增幅最快、价格最高。
2008 年前 3 周,一手房、二手房周平均成交量在 550 套左右,以关外成交为主;第 2 周的一手房成
交价在继第 1 周 元/平米降至 13638 元/平米后,第 3 周又升至 14024 元/平米,环比上升 %。
2007年深圳商品房成交套数与成交均价走势
2000 成交套数成交均价 30000
1800
1600 25000
1400 成交均价 20000
1200
1000 15000
800
600 10000
400 5000
200 成交套数
0 0
第1周第3周第5周第7周第11周第13周第15周第17周第20周第22周第24周第26周第28周第30周第32周第34周第36周第38周第40周第42周第44周第46周第48周第50周第52周第2周
从 2007 年全年及 2008 年前 3 周的成交情况来看,尽管成交量出现大面积的下滑,但深圳的房价并
没有出现大规模的下降趋势,价格始终在波动中。世联认为,深圳房价不可能出现大幅下降,基于以下几
点理由:
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第一、购房者并非购买力耗尽,而是处于观望状况,负利率将不断将 70%的银行储蓄挤向股市、楼市。
从需求上看,居民的财富爆炸仍在进行中,人民收入增长良好。普通居民的资产中,70%仍为银行储蓄,
而负利率(储蓄利率低于通货膨胀率)不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。
居民选择更多投资股市、楼市与更多储蓄的人数比例(%)
选择更多储蓄(%) 选择更多投资股市、楼市(%)
50
40
30
20
10
0
2季度 3季度 4季度 2季度 3季度