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第卷第期山西建筑..
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房地产开发企业项目投资和工程成本的控制流程
荆翠微许文
摘要:从房地产开发的投资决策阶段、建设实施阶段、工程竣工销售阶段、售后服务阶段四个方面介绍了房地产项目开
发的有关控制流程,以实现项目投资、工程成本有效合理地配置。
关键词:项目投资,工程成本,成本控制
中图分类号:. 文献标识码:
房地产项目开发的主要工作程序一般可分为四个阶段,即开限额设计一单项工程和单位工程投资限额一初步设计技术
发投资决策阶段、开发建设实施阶段和房地产的工程竣工销售、设计一初步设计概算修正设计概算一设计方案技术经济分析
售后服务阶段。一造价是否满足限额一如:否重新进行初步设计;如:是一初步
投资决策阶段设计技术设计决策一各单位工程、各专业造价限额一各专业施
投资决策阶段是公司项目开发过程中最为重要的一个环节, 工图设计一施工图设计经济分析一造价是否满足限额一如:否
在这个阶段中,企业应通过开发项目方案的投资决策分析,来为重新进行设计;如:是一施工图设计一造价是否满足限额一如:
产品寻找一个较为准确的市场定位。投资决策的重要性可以集否重新进行设计;如:是一施工图设计完毕。
中概括为两句话:决策成功投资才能成功,决策失败必然导致投限额设计要处理好投资限额与项目功能之间的对立统一的
资失败。决策正确是最大的节约,决策失误是最大的浪费。因辨证关系,合理确定和正确理解设计限额,为了合理确定设计限
此,企业应在项目土地竞拍前,指派一名负责人协同相关部门联额,尤其在限额设计目标值限额度确定之前的可行性研究、方
合对市场需求进行调查和预测,对市场的发展进行调查和预测, 案设计时加强价值工程随机分析,认真选择出工程造价与功能最
包括调查本市及周边地区的总体经济状况、市场需求情况、各类佳匹配的设计方案,包括适当提高造价、功能,较大提高造价、功
项目的价格走势和销售情况、各类项目供需总量分析及预测、各能两种情况。如确实在投资限额确定后,才发现有更好的设计方
类项目竞争特点、竞争分析与预测,并在调查和预测的基础上运案,包括适当增加投资,可获得功能较大改善的设计方案,应及时
用适当的方法。提出相应方案供公司决策,以确保项目规模、建设调整限额。过去那种建筑成本跟着设计走的做法应坚决摒弃。
标准的正确性。目前,进行投资决策最常用的一种方法是决策树另外,规划设计方案的选定非常重要,容积率的大小、建筑形态的
法。通过决策树方法可以得出售价,售房速度在什么情况下,能优劣直接关系到项目的品质和效益。因此在做规划设计时应尽
达到预期的收益值,工程成本应控制在什么范围,地价高出什么量找有真才实学的单位或个人,并与他们建立一个长期的业务关
界限应该放弃等等。系。应强调向设计要效益,好的设计可以使户型更趋合理,总价
开发的前期工作阶段适中,环境优美。而户型、价格、环境是目前客户最为关心的方
面。
取得项目用地后即进入前期准备阶段,在这个阶段应进一步
对所取得的地块进行市场状况分析,初步确定售价水平,对开发开发建设实施阶段
成本和可能的工程量进行更详细的估算。投资估算的内容包括在开发建设实施阶段,只有做好工程合同的管理工