文档介绍：宏观经济21世纪网王营2013-12-26 02:25
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[摘要]任志强分析房价暴涨时,考虑因素分别是,第一,供求关系,其中也包括地价推动作用;第二,交易环节水费增加推动作用;第三,建安、原材料,以及人力等成本增加;第四,金融政策货币政策影响。
本报记者王营北京报道
华远地产董事长任志强(微博)2012年6月就开始预测,2013年房价要大涨。一年之后,任志强多次在公开场合不无自豪地表示,他的预测很准。
国家统计局12月18日公布的数据显示,11月份70个大中城市中,四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中,%,全国最高;%,%,%;另外,同比涨幅超过10%的城市超过20个。
诚如全联房地产商会创会会长聂梅生所言,国家统计局所统计的70个大中城市,在全国600多个城市里只占很小比例。但不可否认的是,处于调控中的一线城市以及重点二线城市,2013年普遍出现了房价大涨现象。
不可否认的房价暴涨
放到更大范围,也还是涨。中国指数研究院最新的百城指数显示,百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨,%。必须提醒,这是均价涨幅。超过10%的平均涨幅,算得上是暴涨了。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称,“令人意外的是,2013年房价的上涨速度远远快于预期。北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。”
朱海斌认为,与2009-2010年楼市不同的是,这一轮房价上涨中,地区差异日渐突出。受调控政策影响,一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下,小城市新房供应量增长更快,房价涨幅也更为温和。根据计算,三线城市(省会城市水平以下的城市)的房价11月份同比增长仅为4%,买房供房压力仍然属于可以接受的程度。
朱海斌的观点代表了很多专家的看法。
聂梅生对2013年的房地产形势的评价是,一是房地产各项指标处于高位,包括房价,但涨幅在逐渐回落;二是城市之间的房价形成巨大的差异化,京沪深穗房价涨幅相当高,但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下,有的甚至低于CPI增长。
据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,百城住宅均价今年以来整体涨幅明显高于去年。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台,市场看涨预期得到有效控制。11月,百城住宅均价达10758元/平方米,为2010年6月以来的最高水平。
二手房也创下历史新高。中国指数研究院数据显示,十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨,同比连续第15个月上涨。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查,2013年1-11月,%,11月价格达26484元/平方米,创历史新高。
政策逻辑与市场规律
2013年房地产调控没有放松,但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意,供求关系最终起了决定作用,而调控政策起到了或正面或反面的作用。
如果回顾任志强早在2012年的预测,他同样也是以供求关系推导出房价暴涨的结论。只不过,在任志强的逻辑中,影响供求的因素是多方面的。
综合任志强在2012年多次言论,他判断房价暴涨有四大理由。首先,从2006年和2005年的土地供应下