文档介绍：商业街定位和商业规划设计建议
世联研究案例
蠡湖
一号
11/13/2017
商业街开发目标
1、商业街的开发实现利润最大化;
2、是一条有特色的商业街,有人气,入驻商家经营情况良好,产生很好的社会效应;
3、商业街的成功开发,为阳光房产的品牌带来提升和增值;
4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街
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无锡商业市场概况
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项目价值分析
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战略选择与定位
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客户构成分析
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成功案例借鉴
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物业发展建议
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无锡的经济与商业发展现状有足够的空间供新项目发展
(万元)
无锡市近5年来城市居民的生活水平日渐提高,消费力逐日提升;
2002年,,居民生活属于富裕型,除了具有最基本的温饱需求,也产生了对高层次精神文化消费的需要
资料来源:无锡市统计局网
资料来源:无锡主要商业街调查报告
无锡有主要商圈11个,覆盖46条特色商业街,多数为自然形成,缺乏整体规划意识,对市场变化适应性差
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宏观数据
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无锡的46条商业街基本可分为3类:中心区综合街、副中心区综合街、特色商业街;
特色商业街以餐饮、休闲、服饰、建材为多;
只有五爱路、北大街集餐饮、休闲于一体,但商家档次一般,排布也较杂;
目前的商业不足以满足无锡市民对高档休闲及高层次精神文化生活的需求
资料来源:无锡主要商业街调查报告
46条商业街综合与特色各占一半,综合街感觉杂乱,特色街没有主题,特色不足
商业分析
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无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主,分别在30%左右,居民生活配套占15%左右,其余在25%左右。
资料来源:无锡主要商业街调查报告
这三条街的功能配比中,餐饮、服饰、饰品的数量分别排在了前三位,总数占到一半以上
休闲、文化类商业数量很少,总数只占一成不到,难以完全满足市民高层次文化生活需要
餐饮、零售占主导,满足居民日常生活;休闲、文化类商业缺少
商业分析
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中心综合街
副中心综合街
特色商业街
高档
低档
趋强
在无锡,不论市区、市郊都缺少高档商业
这正是我们可以进入的空白点
目前商业低档为主;高档商业缺乏,市场留白
商业分析
目前的商业较多为自然形成,缺少合理规划与正确管理,商业档次较低
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市场最大占有者
市场次要占有者
市场稀缺者
传统行业占市场主要分额,文化、娱乐类稀缺
无锡目前商业市场中所缺乏的娱乐、文化类商业正是我们可以进入的空白点
资料来源:无锡主要商业街调查报告
商业分析
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失败项目问题多多,建筑、规划、管理皆值得关注
灵山仿古商业街:位于灵山大佛风景区出口处,为游客出口必经之路;目前只有一半商家入驻,其中以旅游纪念品店为最多,另有少量茶室和佛教用品店
项目概况项目图片项目问题
建筑风格单一,风格营造限于表面;空置率高,商业气氛不足;入驻商家缺乏个性,产品种类少,档次很低;广告、店招少;客户单一,季节性强;
新地假日广场:位于无锡新区长江北路、新光路;已建成一年,商家入驻稀少,档次一般;部分餐厅有独特个性,吸引固定客户
区位一般,建筑规划不佳;铺位可售,难以控制业态;开发商管理不善,指示牌不够统一,重要节点没有重点利用,整体感觉杂乱
南禅寺步行街:位于朝阳广场南边,古运河附近;商家云集,人流攒动,以餐饮为主,也有休闲、零售、服务类商业,业态种类较多;
业态种类过多,没有严格按功能分区;管理处没有对广告、风格等进行统一管理;广告、灯光等严重影响传统建筑的诠释
本项目可引以为戒的:
1、建筑风格必须自成一格,或单一的透彻,或融合的完美
2、功能分布必须合理化,不但对商家有利,更为顾客构筑舒适消费环境
3、指示系统必须清晰,不让每一个顾客因为不断的找寻而浪费休闲消费的时间与精力
4、开发商管理必须到位,招商控制、广告制作、灯光布置等都要做到细致周到
旅游商业
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新兴项目规划成熟,建筑风格、形象包装、资源利用等独特之处值得借鉴
现代城市中的传统亮色,传统文化中的现代融合
形象包装特色鲜明,与整体风格相符,广告整齐
建筑风格独具特色,在现代建筑中融入传统元素
业态分布合理、清晰,入驻商家档次较高
崇安寺生活广场是无锡一条新兴商业街,地理位置佳;
建筑规划布局较合理,现代与传统巧妙结合,风格独特;
目前没有完全建成,但已有商铺几乎全部入驻,招示整齐。
本项目可借鉴的:
1、整体形象包装到位,特色鲜明
2、建筑风格以现代为主,又与传统元素和谐相融
3、功能设置符合项目位置,充分利用周边资源
旅游商业
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