文档介绍：第十四章房地产税收
税收是市场经济条件下政府财政收入的基本来源,是政府执行社会政策的主要手段。同时,税收也是调节房地产各种经济利益关系的手段,可以加强国家宏观调控,完善经济机制。
第一节房地产税费关系
一、税费关系的基本理论
在市场经济中,政府的主要职能是满足社会的公共需要,其为完成职能获取财政收入的主要形式有三块:税收、国债和收费。
税收是以国家权力为基础的财政收入形式,具有强制性、无偿性和规范性(数额相对固定)特征。税收通常成为市场经济中政府旨在协调公平与效率而执行社会政策的主要手段。
收费是以交换为基础的收入形式。具体说,是政府部门、企业和事业单位由于给受益人提供一定劳务或资源、资金的使用权而向受益人收取的费用,它具有等价、补偿和自愿三个特征。
由于性质差异,税费的地位与作用是不同的。其根本区别在于,前者以国家政治权力为基础,是无偿和强制的,后者以交换或提供直接服务为基础,是等价和自愿的。
二、房地产税费
(一)房地产税收
房地产税收是国家凭借政治权力,依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。具体而言,是指直接以房地产为计税依据,或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。
(二)房地产费
房地产费是房地产开发经营者或使用者对政府部门提供劳务或服务所付出的补偿。按补偿性质不同,房地产费分为设施补偿型、劳务补偿型、工本补偿型等三种费用形式。目前,我国大陆房地产费主要有三类:土地使用费、房地产补偿行政性收费和房地产事业性收费。
土地使用费是指取得国有土地使用权的单位和个人,按照规定向国家交付的使用土地的费用。1990年,土地使用费改为土地使用权出让金,即国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。实践中土地使用权出让金价格构成除地租外,还包括国家对土地的开发成本,征地补偿安置费。
房地产行政性收费是指房地产行政管理机关或其授权机关履行行政管理职能,管理房地产业所收取的费用, 主要包括:
①房地产权管理收费,如登记费、勘查费、权证费和手续费等。②房屋租赁管理费,包括房屋租赁登记费和房屋租赁手续费等。
房地产事业性收费,是指房地产行政管理机关及其所属单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用,如拆迁管理费等。
第二节外国房地产税收制度
从发达的市场经济国家来看,房地产税类设置主要有三类:房地产取得税类、房地产保有税类和房地产流转税类。
一、房地产取得税类
1、登记许可税。它是在房地产发生权益转移变更进行所有权登记时向政府交纳的一种税,税基一般为登记时的价格,税率因登记的内容不同而不同。
2、不动产取得税。它是指对土地、房屋等不动产所有权的原始取得(有偿或无偿)所课征的税。税基为取得不动产时的评估价格。
3、印花税。是指对做出、领受与不动产有关的特殊文件、合同、公证等课征的税。
4、遗产赠税。有些国家和地区对不动产的继承赠予等无偿方式取得课征税赋。
二、房地产保有税类
(一)不动产税
这是对土地或房屋的所有者或占有者征收的税赋,其计税
依据为不动产的评估价值,一般对特殊用途如公共、教育和宗教等公益慈善机构的不动产实行减免征收。
(二)财产税
它是指在不征收不动产税的国家征收的税赋,以房地产等不动产为课税对象,其税基为不动产的评估价格。在美国把房地产归为一般财产,征收一般财产税,以所有人为纳税义务人,税基为房地产的核定价格,税率各州不一致,%--3%。
(三)定期不动产比值税
对占有房地产超过一定年限的产权所有者征收的一种税赋。征收方式通过对房地产重新评估,对其增值额征税,通常分为10年期和5年期增值税两种,10年期不动产值税主要是对由于城市发展而引起的土地增殖征收,5年期不动产增殖税主要是由于市政工程改善而引起的土地增殖征收。
三、房地产流转税类
房地产流转税类是指政府在房地产权利发生转移时,向各方当事人征收的税赋。