文档介绍：涟源市某建材市场可行性报告
项目名称
因项目目前尚未正式命名,在合作文件及日常各类交通沟通中,暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。
项目开发背景
涟源某某项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处,属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米,地块平整,地形较为规则,临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地,土地性质属商住综合用地,经原土地使用权属单位挂牌出让后,涟源市某某房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年,在一般的商住用地年限中使用年限是极高的,作为招商引资项目,该地块开发也获得政府的大力支持,将获得开发政策性优惠。
可行性研究报告编制目的
(1) 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块价值进行合理的评估。
(2) 对项目可行性与开发经营提出初步意见,并对项目的规划设计,功能分区等提出相应的建议。
(3)结合地块目前的状况和特点,探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。
(4)对项目开发进行投资分析和风险分析。
(5)对项目决策及其实施提出优化建议。
可行性研究报告编制依据
(1)国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策;
(2)《中华人民共和国城市规划法》
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(4)娄底、涟源房地产相关法律政策与文件;
(5)涟源市的招商引资政策;
(6)本项目的详细规划控制原则;
(7) 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料;
(8)涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准;
(9) 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值
二项目概况
地块位置
本项目地块位于涟源市XX路与XX路交汇处,距XX山市民休闲广场约800米,对面为涟源市建材市场,周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房;200米半径内目前以“街铺”商业经营为主,经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。
四至范围:
东向:芙蓉北路
西向:煤炭医院
南向:人民西路
北向:临街民宅
地块规模与开发目标
本项目宗地面积共4044平方米,,实际用地面积约3898平方米。
项目拟建成地上共七层、,其中裙楼商业部分为三层,单层建筑面积在3650-3800平米之间,裙楼以上为四层住宅,拟规划面积在7000-7800平米之间。
另项目拟建地下一层,规划建筑面积在2500平米左右。
地块周边环境与配套设施
项目地块处于涟源市“X广场”,距涟源市核心商业区域---“XX山”
约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主,商业经营类别不统一,经营品牌参差不齐,芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。
环境及配套设施:
☆电力、电讯:接入本项目
☆给排水:管道铺设到位
☆大型汽车站:临人民路公交车站
☆休闲广场:光明山市民休闲广场,距本项目约800米
☆购物场所:300米内XXX超市及临街小型商店
☆娱乐场所:300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。
☆医疗卫生:项目西侧为煤炭总医院,往北500米为六亩塘镇中心医院
☆教育文化、体育运动:六亩塘镇中心小学,本项目500米半径内无大型体育运动场地。
☆金融、邮政、电信:邮政储蓄所,人民路农业银行,***营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅
项目性质与主要特点
本项目为商住综合项目,定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。
项目主要特点有:
项目地块双面临路,临街面较长,适合于商业地产项目的开发,但项目地理位置偏离市中心,还需对区域概念进行强势引导。
土地年限为70年,使用年限较长,可形成独特卖点。
地块无明显高低落差,地形较为规则,有利于项目开发。
项目周边目前的街区环境并不理想,大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值,增加了项目开发难度。
项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目,成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用,将大幅度提升周边物业价值。
项目地块价值分析
涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。
光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础,逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构,也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器,12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域,且有取代五马广场之势。
本项目距光明山商圈仅800米左右,光明山商圈的发展必然向西蔓延,从而带动周边区域,提升其商业价值。