文档介绍：PART1:项目商业环境分析
一、项目所在商圈面临的竞争商圈
由天河向东圃方向东进,主要竞争商圈:
体育中心商圈、岗顶商圈、棠下商圈
商业档次:由高端逐渐转向中低端;
商业业态:由完整的高端大型购物商场---中型商场---由超市带动的百货商场;
吸收客户:体育中心商圈---全广州市高端消费人群
岗顶商圈---越秀、天河区中高端消费人群(注重消费地点的环境,有个人品味,但认为体育中心商圈消费成本过高)
棠下商圈---周边的中高端社区及外来居住人群
东圃商圈主要竞争商圈
天河城广场
正佳广场
体育中心商圈
体育中心商圈
体育中心商圈
商圈现状:
商圈以大商场、高档消费为主,裙楼商铺加临街商业旺铺为辅,吸引拥有较高的消费能力,而且追求时尚、讲求品牌,是商圈的核心消费群体。
整个商圈的商场均只租不售,且租金普遍高企,3F以下均已超过1000元/㎡·月,租金收益良好。
思考:
天河区已存在大型高端商场聚集圈,我项目是否可成功打造另一高端商场?
摩登百货
天娱广场
岗顶商圈
商圈现状:
商圈以中型商场及科技类产品消费为主,商场租金对比体育中心商圈有明显下降,3F以下楼层租金均在1000元/㎡·月以下,整体业态也为中端产品为主。
天河区高端客户被吸引至体育中心商圈,而中端客户则流向岗顶的摩登百货及天娱广场。
岗顶商圈
启示:
此商圈在无法打造高端商场(周边专业市场较杂乱)的现实下, 吸收大量不具备高端商场消费能力的中产阶层,不失为一明智之举。
棠下好又多
卜蜂莲花
棠下商圈
棠下商圈
商圈现状:
商圈以周边居住的外来人口以及各大中型社区为消费主体,形成以大中型超市带动的商场业态。
棠下周边汇聚棠下好又多、卜蜂莲花、麦德隆、华润万家等四所大型超市,由于其周边环境杂乱,租金水平不高,目前整体租金在350-550元/㎡·月。
思考:
以超市为主要经营业态的商场通常人气较旺,但却面临租金水平不高、档次被拉低的情况,我项目是否适合引入超市来带动整个商场的人气呢?