文档介绍：目录
摘要 1
第一章绪论 2
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第二章房地产价格理论 6
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第三章我国各地区房地产价格差异的现状 12
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第四章房地产价格差异影响因素的实证分析 16
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第五章研究结论与政策性建议 21
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致谢 24
参考文献 25
摘要
随着城市化进程的加快,我国房地产价格整体处于上升趋势,但区域差异明显。本文首先对房地产价格的形成机制、特征以及其影响因素进行了归纳说明,为全文分析奠定理论基础。本文选取我国1999-2007年省际房地产业面板数据作为样本,采用分位回归模型,对房地产价格差异影响因素进行计量分析,并选取沪浙皖作为代表区域,运用灰色关联度分析方法对其房地产价格影响因素进行实证检验。
研究结果显示:(1)我国房地产价格整体处于上升趋势,但区域差异明显,且随着时间的推移,区域差异有扩大趋势。(2)收入、商品房销售面积、建筑成本和信贷规模等因素对处于不同区域的房地产价格存在非对称性影响。(3)信贷规模对高分位地区房地产价格的影响比较大,表明政府实施的信贷政策对调控这些地区的房地产价格是有效的。人均GDP对中分位地区房地产价格影响比较大,表明中档房地产价格地区房地产发展更多地依赖于该地区的经济发展状况。建筑成本对于低分位房地产价格影响最大,这说明当地的房地产价格更真实地反映了房地产的供给价格。代表市场交易量的房地产销售面积,它对房地产价格的长期趋势存在显著的负效应,随着分位的变化对房地产价格的影响波动较大。(4)地区GDP水平与建筑成本并不是引起地区间房地产价格差异的原因,我国地区间房地产价格差异主要是由地区的真实房地产需求和资金推动造成的。
关键词:房地产价格;区域差异;影响因素;分位回归技术
第一章绪论
近年来房地产业取得了长足的发展。但是由于我国地域广阔,不同的区域有着不同的要素享赋、经济结构和发展水平,各地房地产市场的结构和发展程度不同,各地政府对房地产业的干预程度和方式也有所不同,各地的土地交易价格有很大差距,这些都在客观上造就了我国的区域房地产价格差距。从全衡,我国房地产价格区域性的特征很明显,这些都对房地产业的持续健康发展形成了挑战。
另外,房地产价格的影响因素有经济因素、政治因素、社会因素和自然因素等。其中经济因素又包括经济发展水平和居民收入水平,物价水平,利率,房地产投资的规模和结构,财政收支状况以及金融市场发育情况等。政治因素主要有政治安定状况、城市规划、房地产制度、税收政策等。社会因素主要有人口因素、房地产价格预期、房地产投机等。自然因素包括区位、基础设施、环境因素和其他自然因素等。这些影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力是不一样的。目前关于房地产业的研究,多集中在分析全国的房地产市场,考虑地区差异的较少,对影响房地产价格上涨的因素进行分析也很笼统,忽视了影响房地产价格区域差异的因素。这样,研究得出的结论往往是片面的,会影响房地产价格调控政策的选择和宏观政策效果的评价。
因此,在我国房地产价格持续上涨,各地房地产价格差距较大的状况中,研究影响房地产价格地区差异的因素,对于我们正确分析我国各地房地产业的发展状况,促进区域房地产业协调发展具有很大的理论和现实意义。
国外学术界对影响房地产价格的因素和区域房地产价格变化的差异做了大量的理论和实证研究。
美埃利,穆尔豪斯在《土地经济学基础》中提出土地价值决定房产价值,土地供求是影响房产价格的基本因素。因此,不同地区土地价格的差异,是引起房地产价格差异的直接原因。
Downs(1993)的研究表明:房地产价格波动存在差异是由