文档介绍：2006年房地产投资策略2006年国信证券投资策略报告会
地产股:
战略性投资机会已悄然来临刚刚启动,未来将演绎辉煌
房地产行业资深分析师方焱
国信证券方焱 2005年12月28日
2005年12月
主要观点
行业评级: 谨慎推荐!
1. 房地产行业作为国民经济支柱产业不会变
2. 行业仍处于上升通道,商品房市场不会发生逆转
3. 房地产真实需求巨大,销售前景乐观
4. 房地产价格未来仍会保持稳步向上的态势
5. 重点地产公司业绩未来仍将保持较高速度增长
6. 重点地产股折价幅度较大,估值偏低
7. 人民币升值是一个长期的过程,地产股受惠较大
8. 主流资金急需寻找新的投资品种
目录
•未来政策趋势如何?
•为何谨慎推荐房地产行业?
•地产股投资机会在哪里?
zz 行业属性判断未来政策趋势如何?
影响房地产行业的重要政策
•央行03年121文件
•国土资源部第11号部令建设部 178号文
•国务院(国发[2004]28号)
•国务院“国八点”
•七部委《通知》
•国家税务总局[2005]82号文件
•人民币汇率改革
房地产调控的主要精神
•严格土地管理,加大土地供应调控力度
•完善廉租住房制度,改善住房供应结构
•加强房地产信贷管理,防范金融风险
•严格税收征管,调整住房转让环节营业税政策
•整顿和规范房地产市场秩序,严查违法、违规销售
调控的特点
•将房价控制情况与当地主要负责人的升迁相联系
•以重税整顿炒风,打击投机需求
•增加中低档住宅的供给,缓解供需矛盾。
•目的——“四个需求一个稳定”:遏制投机性需求、抑
制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需求、
保持房价稳定
未来政策趋势未来政策趋势
中长期看,可能出台的政策:
•物业税:方向是先试点、后推广,加重养房成本、减少
流通环节费用。我们的看法:相当一部分人将享受免税或
退税的待遇;开征物业税房价将大跌的说法难以成为现
实;真正面向大众需要很长时间。
•房地产消费信贷政策:仍有调整的余地,例如首付比例、
贷款利率、贷款条件,主要看不同区域房地产市场的实
际情况
•可能出台商品房预销售合同联机备案和实名制购房制度
未来政策趋势未来政策趋势
短期看:
•近期可能将契税提高到3%,除此之外,从中央层面看,
未来一年再出台新的严厉调控政策的可能性较小,而主
要体现在已颁布政策的执行上,特别是加强销售环节的
管理和检查
•未来房地产调控将主要体现在地方政府根据当地房地产
市场的实际情况出台相应的措施
未来政策趋势未来政策趋势
总体判断:
•房地产调控将是一种常态,商品房市场不会发生逆转
•行政手段将掌握在松紧适度的范围内以维持GDP增长和
就业