文档介绍：房地产行业分析

一、近几年房地产市场的运行特点及原因解释
二、从供给需求角度看房地产市场
三、对 05 年房地产走势的预测
四、房地产上市公司投资建议

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一、近几年房地产市场的运行特点及原因解释

最近几年的房地产市场运行中有以下的特点:

1、房地产投资增长从 98 年开始超过固定资产的增长速度,年复合增长率 %,
高于固定资产投资复合增长率 14%,远高于 GDP 的增长速度,同时占固定资
产的比重从 98 年的 13%上升到目前的 19%。

2、土地购置面积和土地开发面积 02 年前增长较快,年复合增长率分别是 33%和
19%,宏观调控后回落明显。

3、商品房售价持续走高,至今未见减速势头。长三角地区过热,珠三角地区平稳,
环渤海地区有升温的势头,国内二三线城市房价涨幅明显。

4、商品房空置面积面积 02 年之前不断增长,03 年以来开始下降,显示目前商品
房住宅市场销售火爆。

5、土地交易价格持续攀升,特别是住宅类的土地交易价格,跟房价互动,水涨船
高。2004 年房价涨幅中,地价占了三分之一左右。

近几年房地产之所以如此景气,有以下几点原因,其一,房地产边际的释放,
98 年以前不承认住宅是商品,住房主要靠政府和单位的分配,住房体制改革后,从 98
年起停止实物分房,实行货币化,由此带动了居民住房消费爆炸式的增长,把房地产
带入了一轮景气的周期。其二,近年全球经济增长迟缓,中国经济一支独秀,居民的
可支配收入稳步增长,住房的有效需求显著增加,尤其是中国居民人均 GDP 超过 1000
美元后形成的消费升级。其三,城市化的加速,1993 年城市化率只有 28%,而 2003 年
这一数字是 %,按照国家的远景规划 2020 年城市化率要达到 55%。从 2001 年开始
每年有 2000 万农村人口往城市转移,按照目前城市户均人计算,按照每户 80 平米
匡算,每年新增名义住房需求约亿平方米。

对于这一轮景气周期,有些学者提出了泡沫论,不过我们要看到这轮行情还是有
真正的实际需求作支撑的,富裕阶层是推动房价上涨的中坚力量。认为房地产泡沫存
在的原因在于忽视了需求的结构。国家统计局 2002 年 6 月的统计资料表明,中国最富
裕的 20%的人占有了 %的人民币储蓄存款,而最贫穷的 20%的人只占 %的人民
币储蓄存款。2004 年 7 月中国社科院在《当代中国社会流动》报告中指出当前中产阶
层人数大约为 8000 万,国外的一些研究机构则估计应高于 6000 万。这些居民是实质
性的住房需求,当然考虑到一些投机炒房的因素,房地产局部(如上海)可能有泡沫,
但整体过热的理由就不充分了。近年出现的富裕阶层对房地产的需求也可以解释目前
市场上对高档住宅占绝对市场份额和主要发达城市房价过高的现象,因为富裕阶层的
承受能力远大于一般普通居民。

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二、从供需角度看房地产市场
市场经济言必谈供给需求,而中国的房地产市场是一个需求拉动的市场,本文探讨问
题时更多是从供给与需求的角度分析房地产市场。

从供给角度看房地产行业

房地产开发的周期较长,从土地的购置到项目竣工短则1年,平均长度也有2年。

房地产的开发周期的流程

土地购置面积完成土地开发面积新
开
工
面
竣工面积施工面积
积

因此通过对先行性指标的增长情况,基本上可以判断未来的增长情况。自 03 年,房地
产的先行性指标开始回落,特别是 04 年的宏观调控,回落速度开始加快,而且基本上是越
是先行的指标回落的速度越快。
房地产开发先行性指标增长率变化情况(%)

按照先行性指标,截至 04 年 9 月份,土地购置面积、完成土地开发面积、新开工面
积、施工面积、竣工面积五个指标的增长速度依次是 %、%、%、%、%。
可以看出所有这些先行性指标均大幅下降,而且除了施工面积外,越先行的指标增速越低。
因此可以预料