文档介绍：大城市住房价格影响因素的动态分析
陈燕
( 南京市社会科学院经济研究所副研究员、博士南京 210018 )
摘要: 本文以状态空间的可变参数模型为分析视角, 对 1998- 2010 年南京市住房价格变动的影响因素
进行实证分析。在多变量分析框架下, 根据 Kalman 滤波法, 运用样本空间为 13 年的时间序列数据对参数进
行连续地估计, 并对其波动进行了阶段性动态分析。实证结果显示: 从空间状态模型来看, 市场环境的改变,
如城市地区生产总值、城镇居民可支配收入、房地产开发投资额、金融机构存款余额、利率的变化、预期的转变
等, 住房销售价格都会通过供给与需求的后续调整来得到表现。最后, 本文针对实证分析结果提出了若干建议。
关键词: 住房价格; 状态空间模型; 可变参数
中图分类号: F293. 344 文献标识码: A 文章编号: 1001- 8263( 2011) 12- 0150- 07
地产市场还远未达到成熟的发展阶段, 城市化的
一、研究思路
快速推进、产业结构的优化升级、国际国内金融环
随着我国城市经济的持续发展和城市化进程境的变化、住房制度的变迁完善、城市住房消费观
的快速推进, 住房需求不断增加, 房地产投资快速念的变化都会外生地改变各种变量间的相关系
增长, 住房价格呈现不断上升的趋势。城市住房数。以往的实证分析时间跨度短, 不具有很强的
价格由住房市场供求相互作用形成, 住房销售价代表性。因此, 为了能够动态反映城市住房价格
格高低受诸多因素的制约和影响, 包括社会因素、的影响因素, 本文采用南京 1998- 2010 年间的时
经济因素、政策因素和成本因素等。影响住房市序数据, 建立状态空间的可变参数模型, 利用协整
场需求总量的因素有商品房的价格、消费者的收分析方法考察南京市住房价格变化的动态特征,
入水平、消费者使用资金的成本、一般商品的价格以期对取消住房实物分配以来的中国的大城市住
等等; 影响住房市场的供给因素有经济增长水平、房价格变动影响因素有借鉴意义。
货币供应量、资金的使用成本等等。
目前理论界关于城市住房价格变动研究的主
流思路大多基于固定参数模型考察各种经济变量
在样本期间内的平均影响关系, 所得到的回归系
数与时间变化无关。然而实证结果表明, 固定参
数模型不能很好地描述和分析中国城市住房价格
影响因素的动态变化, 城市住房价格与各影响因
素之间不可能是一种长期稳定的线性均衡关系,
因此现有的采用固定参数模型的分析不适合反映图 1 1998- 2010 年南京市住宅销售价格变化图
这种相关关系, 本文采用的变参数模型能更好地与现有文献在研究中使用截面数据进行静态
模拟这种关系。分析不同, 本文分析了南京市住房价格影响因素
中国作为一个处于转型期的发展中国家, 房的动态变化。本文将在第二、三部分建立基于状
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大城市住房价格影响因素的动态分析
态空间模型的南京市住房价格影响因素的变参数就不再进入研究。本文变量选取期限起至 1998
模型, 并对变量的平稳性和协整性进行检验, 同时年, 因为我国从 1998 年开始停止住房实物分配,
对其波动和大小进行分析。最后在本文的第四部逐步从福利分房制度向实