文档介绍：谨呈:深圳市国野实业发展有限公司*:流光熠彩,寸土寸金产业特征:集中了物流、商务、贸易、金融、信息、娱乐等行业,未来将进一步大力发展第三产业和商业贸易!罗湖区位于深圳经济特区东部和中部,开发最早,建成度最高,有得天独厚的区位优势;罗湖区作为全市商贸中心的重要组成部分,与新中心区的职能产生分化,未来发展将依托优越的区位条件和雄厚的基础,大力发展第三产业和商业贸易。集中的商业零售业、商业贸易和服务业:广深铁路以东、深南路以南地区;具有地方特色的商业购物、休闲和生活居住区:东门路传统商业区及周边地区;商务办公和商业设施:深南路、宝安路交叉处及向南北延伸,宝安路沿线。罗湖产生了大量商务、商业、贸易、旅游、休闲、:罗湖作为深圳最早的门户口岸,受香港文化的影响较深,具有较明显的港人生活文化特征。罗湖口岸文锦渡口岸香港娱乐文化、休闲文化、消费文化享受文化……罗湖是深圳与香港交流互动影响最大的区域。由于过境交通十分便利,大量港人过境罗湖购物、娱乐、旅游、休闲、置业、结婚等等。形成“深港家庭”,甚至长期定居在罗湖。因此,香港文化在罗湖得到了比较充分的融合和体现。土地供应:罗湖土地日益缺乏,供应量呈逐年下降趋势,有限的土地开发倍显珍惜!2006年内土地供应量有较大幅度的下降,下降比例为53%,。这是四年来的最低供应。关内土地逐年减少,这无疑给我们敲响了深圳地荒的紧钟。罗湖区出现了无地建房的情况,对于罗湖区新盘而言出现了供不应求的严重局面,部分楼盘开盘即售完。未来罗湖口岸片区的土地供用主要来源是旧城改造和城中村改造,而这类开发时间普遍较长,其对当前市场的影响力是有限的。来源:国土资源网价格趋势:06年罗湖整体涨幅度达24%;07年一开市部分带精装修的楼盘售价更是达到16000元/,项目开发备加珍惜,势必导致其开发价值的最大挖掘。从07年新入市的项目来看,部分带精装修的项目价格甚至达到16000元/平米。根据众厦地产多年口岸物业的操作经验,我们大胆预测,未来1年内罗湖的高品质项目将整体突破18000元/平方米的大关。来源:深圳房地产信息网01-06年众厦地产罗湖口岸客户群特征总结:客户特征:性质上投资主导;区域上港人及中港家庭达65%;本地客户职业上以高级白领和个体私营主为主客户分类性质区域深圳本地客户职业特征项目投资自住其它(商务、渡假、休闲等)纯港人中港家庭深圳本地客其它区域私营、个体业主高级白领自由职业其他比例约50%约30%约20%约30%约35%约30%约5%约40%约30%约20%约10%典型案例——双城世纪 项目概况:形象不佳,位置极佳双城世纪片区市场历史发展商现状产品硬伤片区外市场竞争激烈开发商实力雄厚,但在深圳知名度较小中心区的西移,福田及南山分流了罗湖片区的部分客户资源烂尾楼形象较显著原为写字楼结构,改造后出现大量暗房罗湖口岸消费者观念理智成熟人民南改造,交通极为不便市场对项目缺乏信心总占地:6918平方米总建面:86532平方米项目类别:1-7层商业,8层架空,9-29层住宅停车位:198个总套数:840户户型:31-33平方米单房,48平方米一房,58-86平方米二房周边主要配套:火车站/罗湖边检楼/罗湖商业城/酒店经典案例——双城世纪 突围之路:重塑价值点,扩大客户群产品优势点:口岸首席,位置优越,雄据深港价值核心产品价值点:片区物流业发达,商务资源丰富可挖掘客户群:商务客户,如办公客户(深港物流机构/律师或会计师事务所)、仓储客户(如罗湖商业城客户)、展览客户(如装修公司/音响公司等)、SOHO客户(香港创业人士)商务客户分析:对产品户型要求低,可解决项目结构差,存在大量暗房问题小型商务公司,对资金成本要求较高,希望办公场所交通便利、租金低、管理费用低此类公司多为创业型,后期经营状况难以预料,可商/可住的办公场所,使其可自用办公/自用居家/投资出租,灵活性强若作为商务租赁,相对普通住宅租金价值高,可吸引大量投资客户形象定位:口岸地标国际门户