文档介绍：武汉写字楼营销推广策划
第一部分   市场篇
武汉房地产写字楼市场形势分析
汉阳写字楼市场   汉口写字楼分析 武昌写字楼分析 武汉市场分析
   
武汉写字楼市场概况
2006年的房地产大戏已落下帷幕,回顾这一年的武汉房地产市场,发现在一片喧闹之中,对比住宅、商业市场,写字楼市场仍似一方净土,延续着几年来不温不火的态势。
2006年的武汉房地产市场,作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力,入驻率提升缓慢;有效市场供应量少,销售情况乏善可陈的状况,难以成为市场上的亮点。
以最具代表性的甲级写字楼市场而言,在存量方面,武汉市现有甲级写字楼8座,主要聚集在武汉金融街之称的建设大道沿线。根据统计,武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右,其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右,入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点,徘徊在80%左右。供应方面,民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目,在取得预售资格后迟迟未能入市,因此,甲级写字楼市场本年延续05年情况,新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主,销售价格平均在7000元/平方米左右,与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计,武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米,而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米,而租金和入驻率远高于武汉的水平。抛开经济水平等因素,武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。
一、汉阳写字楼分析:
汉元中心位于汉阳钟家村汉元中心(原汉商大厦);起价3588元\㎡,均价4000元\㎡,最高价4500元\㎡总建筑面积:㎡;汉阳商场即将扩建,占地约10亩,,包括百货、
写字楼、商业街、酒店,将成为汉阳地标性商业建筑。一层约1300㎡车位约30;租金23元/㎡/㎡(统一含水费) 开盘时间2005-6-12 总户数240 公推25% 楼层状况1栋17F新区首席写字楼,主推户型40-80平方米全装修,75%出租率;空调自理  结构钢混结构  建成时间2001年物业管理公司: 武汉汉商物业管理有限公司开发商:武汉汉商集团
/㎡结构外墙砖混开发商:长江广场发展公司租金20元/㎡/㎡一层10户大约850㎡ 31层出租率50% 地处汉阳古琴台龟山北麓月湖之畔车站正后,东临江汉一桥,北濒汉水之滨,南靠古琴台,西望月湖风景。交通便利,挟三镇之要冲占三江之秀丽,湖光山色、鱼舟晚唱,雄视武汉三镇。有三部电梯\二层地下泊车
目前汉阳正提出“宜居汉阳’的口号,把房地产作为一个重点来发展,由于汉阳城区的湖泊水系比较丰富、环境好,很多年轻人选择到汉阳安家,这样就出现了工作在武昌、汉口,而生活在汉阳的一个群体。”
汉阳写字楼基本情况介绍:
写字楼名称 平均租价 档次 出租率
汉元中心 23元/㎡ 普通 75%
长江广场 20元/㎡ 普通 50%
二、汉口写字楼分析
:
 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、武广周边、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块n
 n写字楼物业平均出售价格为6000/平方米,平均租金+物管费为20到80元/平方米/月,
其中代表物业:国贸   均价+租金+物管费 10000+55+20元(如果物管费为23元,空调使用与商场同时间)    
新世界均价+租金+物管费 8000+60+23元(空调使用与商场同时间,周六周日至18:00)
世贸   均价+租金+物管费 5000+40+18元
武广   均价+租金+物管费 4500+25+13元(空调使用是早上9点到下午6点)
 
n写字楼客户以外地驻汉机构为主,行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业
 n写字楼出租率比较高,达到70%以上;但销售率比较低,整体不到40%
 买n写字楼的客户主要是国内知名企业,外企多以租为主
 纯n写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大,整个市场还是供大于求,如果政府能真正加大市场管理力度,禁止在住宅区办公,那么商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户
 投资型n写字楼产品略显不足。金融一条街上多数写字楼只租不售,主要原因是这些楼盘属于银行自有物业,银行将它们作为一种固定资产而保留所有权。目前金融一条街上主要可售写字楼仅有新世界国贸大厦,招商银行大厦、瑞通广场已经结束了销售期。
 租赁客户偏好性强。随着经济的发展,n武汉的城市地位日益提高。不少跨国大企业和外来财团纷至沓来。这些实