文档介绍：沈阳城市综合体项目研究
新联康研展部
2010年1月
目录
房地产市场表现
在售综合体项目分析
未来竞争形势分析
城市综合体概况
房地产市场表现
近期市场供求
价格水平分析
收入与房价对比
需求结构
房地产发展
房地产投资
沈阳近年市场供需两旺,整体供应量和成交量大幅上涨,从2005年以来年平均涨幅分别达到32%和16%。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度,整体市场供大于求的情况逐年加剧。08年受宏观环境影响,市场供应量有小幅回落,但成交水平与07年保持一致,市场波动不明显。
,,供求比为1:,市场供小于求,对比2008年同期,,,供求比1:,供求缺口扩大。
09年沈阳的市场相对呈谨慎态度,但成交明显高于去年,市场健康发展。
房地产市场表现
近期市场供求
受08年经济危机影响,09年市场相对谨慎,发展势头良好。
沈阳02-04年的价格平稳增长,从04年开始有所上涨,但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为4%,09年商品房价格突破4000元/平方米的大关。
价格水平分析
受城市资源及发展速度所限,同比全国其他城市房产价格,沈阳价格相对偏低,有一定的增长空间。
房地产市场表现
%,2008年沈阳城镇居民人均可支配收入17295元,%.收入的增长率远高于房价的增长速度,居民具备购买能力。
上海02年之后人均收入增长率均低于房价的增长率, 深圳从03年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足.
收入与房价对比
从01年至今沈阳房价增长比较平缓,增长幅度不大,居民具备较强的购买力。
房地产市场表现
需求结构
市场以刚性需求的中小面积去化为主,3000-5000元价格段居多。
价格方面集中在3000-5000元为去化主力价格段,随着高端市场供应增加,6000元以上成交比重也有明显增长。
60-90平方米产品为市场需求主力,大面积180平以上产品需求有小幅增长。
房地产市场表现
价格平稳提高
成交量快速增长
量价快速增长阶段
价格剧烈上涨阶段,成交量萎缩阶段
量价快速增长阶段
价涨量升,震荡期
价稳量跌
市场调整
房地产发展
不同于一线城市,沈阳的价格平稳,而且成交量迅速提升,08年各一线城市成交量大量下降,但沈阳依然稳步上升,没有出现量价下跌的现象。09年成交均价更是突破了4000元关口。
房地产市场发展时间较晚,居民较强的购买力及刚性需求支撑市场平稳发展,受宏观影响较小,目前处于稳定发展期。
房地产市场表现
2008年沈阳固定资产投资3008亿元,%。
,%。,%。
固定资产投资额中,房地产投资额仍点有较大份额,%。
城市经济健康发展,开发环境良好,众多投资落户沈阳,房地产占据较大比重.
房地产市场表现
房地产投资
小结:
整体发展势头良好,市场健康稳步增长,居民具备较强的购买力,刚性需求旺盛。房地产投资不断增加。