文档介绍：购房合同修改
篇一:购房合同不合理能修改吗
篇一:购房合同常见的十处不公平、不合理
由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距,面对通称的购房霸王合同,大部分消费者都是忍气吞声,任其宰割,小部分消费者即使知道其霸王,又说不出个理由,往往被口如舌簧的售楼小姐或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。其实,归根到底,是没有弄清霸王合同霸在何处?以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本了解。现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方,供消费者购房时参考:
一霸:签约安排在付完首付后
目前签约的基本程序是:交定金--签认购书--交首付--签购房合同,所以很多消费者在交完首付款以后,正式签约时才发现合同条款不公平、不合理,如果对方坚持不改合同,只能是憋一肚子闷气。所以消费者要占据主动权,最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。现在的楼盘一般比较规范,会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本,消费者可别省这么点时间,最好先去留意一下,有不合理的地方及时指出,并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。
二霸:合同内容单方拟定
目前购买商品房,由于受到房管部门的备案管制,都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本gb/执行,且,开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本,一是政府为了监管合同条款是否合理(基本没什么作用),二是为了方便在络上签订合同。所以开发商一般都打着“合同范本已备案,不能更改”为幌子来忽悠消费者,其实,细心的消费者可以发现,购房合同里有许多是有下划线的地方,本律师告诉你:划线的地方是可以协商的、更改的!那是开发商单方制定的条款,非政府制定的范本内容。本律师在接受业主陪购时,通过与开发商的积极沟通,大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。
三霸:面积稀里糊涂
消费者买的是建筑面积,结果发现分摊了近30%,真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。据前段时间的媒体报道,某楼盘共同分摊面积达到70%多!可谓全国之最,本律师没眼福亲临该楼盘参观,是否是电梯大过主卧,过道大过客厅,而居住在火柴盒?其实,业主完全享有对房屋的知情权,分摊面积是如何构成的,每栋楼的分摊面积在哪?都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告,这样心里也就有个数,不会买的稀里糊涂了。至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。并约定好面积差异如何解决(详见本律师的文章《东莞购房法律问答(二)》)。
四霸:签合同时不签订前期物业管理协议
可能很少有消费者能仔细关注这个问题,继而被开发商及物业公司钻了空子,买房时说好物业费一块八,收楼却发现变成了两块二。其实在购房合同中,早就有对物业管理的约定。《商品房买卖合同》范本第三条第五款:“买受人在签订本买卖合同时,应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理协议》。”本款的“应”在法律上即“应当”,法律意义上“应当”与日常说的“必须”是一个意思。这就是说,在签购房合同时,必须与物业公司签订物业合同。消费者应在此引起注意,此时签了物业合同,收楼时任凭他怎么提高都有了保障了。五霸:房款不入预售款专用账户
房款必须入预售款专用账户,近段时间被热议,我还以为是新规定呢,其实东莞建设局及房管局早几年就有了这样的规定,只是执行力度不够,很少有房款能入预售款专用账户。现在国家政策出台后,相信执行力度会大的多了。这是对消费者很有力的保护措施,能有效防范开发商“空手套白狼”及烂尾楼的发生。故消费者发现开发商提供的账号不是预售款专用账户时,可要求其提供,否则可向建设局及房管局投诉。
六霸:延迟交楼违约金过低
本律师见过最低的违约金为每日万分之零点一,以一套50万的房子为例,逾期交付的,一天仅5元!弄的消费者怨声载道,有不服气的业主,打起了官司,提出该条款显失公平,要求按银行同期贷款利率计算违约金,但判决结果并不理想,因为法院认为这是双方真实意思表示。所以,显失公平是个比较宽泛的概念,没有强有力的证据支持,法院也是比较慎用的。这就要求消费者在签订合同时力争提高违约金。
七霸:规划设计变更不经过业主同意
这条霸王之处很让业主受伤。看房时窗外红花绿草,收楼时却多了个垃圾站?看房时地下室是车库,收楼时变成了配电房?如果发现规划设计变更,这要从两个方面来分析,一、如果购房时设计图纸有的内容,则不属于规划设计变更,业主主张权利比较困难,这要购房时要求开发商提供设计图纸,特别是一楼、楼顶的业主。二、如果购房时没有的而收房时增加或变更的,则属于规划设计变更。消费者可以按照《商品房买卖合同》范本第十条的约定来主张权利:“该商品房预售后,出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意,不同意变更的买受人可要求终止买卖合同