文档介绍：一九九九年全国房地产估价师执业资格考试
《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案
一、问答题(共3小题,每题10分。)
(一)张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新
兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,
商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为
三层,总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺,
二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元,张某为摸清该
售价的合理性,我估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价
前需要了解估价对象的哪些情况?
答:估价师在估价前需要了解估价对象的情况有:
;
;
;
;
。
(二)甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权,土
地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/平方米。甲公司拟分两期建设
80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被
法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为
3800元/平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价
格为3860元/平方米,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当19
99年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以每平方米5200元售出,
甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍
卖底价竟然只比楼面地价高300元/平方米,远低于其投入的建筑成本,
很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产
估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
答:乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有:
,发与二期工程竣工时的时点相距有二年半,市场情
况已发生了变化;
;
1
,说明在当时的拍卖成交价格水平
上,市场的需求并不旺盛,需求少也会导致成交价格低;

程度已不相同。
,
不能拿1993年的地价与1996年的别墅售价比较。
(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,
经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预
提。项目的总建筑面积10000平方米,售价3000对平方米,销售
税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100平方米的房
屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销
售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,
万元。,现因乙拿走一套价值
30万元的房屋,故乙实得万元;乙则认为该套房屋的成本为2
5万元,,自己应分得13
。若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分
配?为什么?
答:、乙的分配方案均不合理。
,。
,如果乙拿走的房屋用于销售,共同回收价款27卿万元,
双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入
受到影响,甲仍应获得1395万元,。
二、选择题(共2小题,每题10分。每题的备选答案中只有一个最
符合题意,请将这个答案对应的字母填在备题相应的括号内。)
(一)某酒店一楼有一空调机房,建筑面积250平方米。空调主机
1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价
为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250
万元,拆除费用5万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),
则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机
的占地面积50平方米,节约的200平方米面积可以提供160平方米
的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机
房用于出租的经济分析。估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出
租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面
积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:
虑新!日空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净
支出为()万元。
2
A、530B、472
C、455D、450