文档介绍：首开常营项目08年市场分析及09年营销推广计划
首开常营项目组
2008年12月
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方案导读
一、08年市场分析篇
二、09年营销推广篇
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政策解析
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宏观市场
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区域市场
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一、08年市场分析篇
个案分析
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金融政策——自2008年9月央行五次降息提振经济
第一次:
从2008年9月16日起,。
从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
第二次:
从10月9日起,一年期人民币存、,其他期限档次存贷款基准利率包括公积金贷款利率也作了相应调整,存款利息税同时被取消。
从2008年10月15日起,;
第三次:
从2008年10月30日起,下调金融机构人民币存、贷款基准利率 。
第四次:
从2008年11月27日起,。
第五次:
.
2007年9月,中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知:
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,
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房地产政策——从中央到地方,各种政策鼓励合理的住房消费,救市行动既出。
1、从2008年9月16日起,下调个人住房公积金贷款利率,5年期以下(含5年),;
2、;
3、从2008年10月27日起,,另公积金购90平米住房首付降由30%至20%,政策性住房比例仍为10%;
4、从2008年10月27日起,,最低首付比例调至20%;
5、从2008年11月1日起,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
6、 2008年11月21日北京市建委出台普通住房标准新规:
(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;。 享受优惠政策住房平均交易价格调整为“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”。
7、2008年12月17日国务院出台第二套房相关政策:对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税。
2008年北京市规委内部规定:,。
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1、政府搭建银行与企业对接平台,解决企业面临的困难。
2、金融政策放宽,支持符合条件的房地产企业的信贷需求,促使房地产的健康发展。
3、双利率首次下调,鼓励首次购房的新政出台,减少购房者首付、税费负担,增大首次购房的可选面积,刺激内需,增强购房者信心。
政策小结:
政策已破冰,要对房产行业产生影响,必须有多次降息才能产生积累效应。
针对目前的救市政策,调整还在进行。09年房地产市场会趋于稳定。
宏观判断:
核心词:企业、房地产、购房者、信心
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降息的优惠政策对商业用房不形成支持。商业用房的贷款利率仅随基准利率下调,金融利率的调整对本案无明显利好;普通住宅贷款利率下调,拉大了其与商业用房的资金差距,本案与普通住宅产品竞争处于劣势。
二套房政策松绑只针对住宅,投资客对普宅投资需求将得到释放。此政策将分流本案投资客群,加大了本案与普通住宅产品竞争的劣势。
规委内部文件,。本案与后期同类产品竞争具有一定优势。
政策对本案影响
救市利好不涉及商业项目,加剧了本案后期营销难度
降息针对普通住宅而言的,所有公建立项的楼盘都不享受现行优惠利率。
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政策解析
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宏观市场
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区域市场
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一、08年市场分析篇
个案分析
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近两年北京房地产开发投资占地区生产总值20%以上的比重,占固定资产投资比重在50%以上。
国民经济和社会发展总量指标
项目
总量指标